Hipoteca para autónomos
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Los bancos piden más documentación y son más conservadores con los autónomos que con una nómina fija. Aquí tienes qué esperar y una calculadora adaptada.
Hipoteca para autónomos
Como autónomo, el banco no mira una nómina fija: promedia tus últimas declaraciones de la renta y suele ser más conservador tanto con la cuota máxima como con la entrada exigida.
Documentación que suelen pedir: las últimas 2-3 declaraciones de la renta (modelo 100), los modelos 130 o 131 trimestrales del año en curso, el certificado de estar al corriente de pagos con Hacienda y la Seguridad Social, y el informe de vida laboral.
Qué suele cambiar: normalmente piden un mínimo de antigüedad como autónomo (1-2 años), promedian los ingresos de varios ejercicios en vez de mirar solo el último, y suelen exigir una entrada mayor (25-30 % en vez del 20 % habitual) al considerar el ingreso más variable.
Ingreso neto mensual medio usado en el cálculo: 1.875 €.
Precio máximo de vivienda
160.514 €
- Cuota máxima
- 563 €
- Capital máximo (hipoteca)
- 112.360 €
Resultado orientativo. No constituye asesoramiento financiero, fiscal, legal o de inversión.
¿Ves un error en esta calculadora? Avísanos por correo con los datos que introdujiste y el resultado que esperabas. Cómo se revisa cada aviso, en la política editorial.
Guía: hipoteca para autónomos, cómo se calculan tus ingresos
A un autónomo se le aplican las mismas reglas que a un asalariado, pero sus ingresos se miden de otra forma: lo que cuenta es el rendimiento neto de la actividad, no lo facturado, y normalmente el de varios años. Con 2.200 € y 1.800 € netos al mes en los dos últimos años, la media es de 2.000 € y el préstamo orientativo, de 126.526 €.
Qué ingresos cuentan
La ley obliga a la entidad a evaluar tu solvencia teniendo en cuenta tu situación de empleo, tus ingresos presentes y los previsibles durante la vida del préstamo, tus ahorros, tus gastos fijos y las deudas que ya tienes. No dice cómo medir los ingresos de un autónomo: eso lo decide cada entidad.
La calculadora usa un criterio prudente y habitual: la media del rendimiento neto de los dos últimos años, es decir, ingresos menos gastos de la actividad, no la facturación.
Por qué importa la regularidad
| Año anterior | Último año | Media | Préstamo orientativo |
|---|---|---|---|
| 2.000 € | 2.000 € | 2.000 € | 126.526 € |
| 2.200 € | 1.800 € | 2.000 € | 126.526 € |
| 1.400 € | 2.600 € | 2.000 € | 126.526 € |
| 2.600 € | 2.600 € | 2.600 € | 164.484 € |
Con la misma media el resultado es el mismo, pero una entidad puede valorar peor unos ingresos que oscilan mucho o que bajan.
Lo que declaras es lo que cuenta
El rendimiento neto es el que figura en tus declaraciones. Deducir más gastos reduce impuestos, pero también reduce los ingresos con los que el banco calcula lo que puedes pagar.
Errores frecuentes
- Calcular con la facturación en lugar del rendimiento neto.
- Usar solo el mejor año.
- Olvidar la cuota de autónomos y los pagos de impuestos al estimar lo que te queda cada mes.
- No tener un colchón para los meses de menos ingresos.
Cómo usar esta calculadora
- Indica el rendimiento neto declarado en tu última declaración de la renta y en la anterior: la calculadora promedia ambos años.
- Indica tus otras deudas mensuales, el porcentaje máximo de esfuerzo, el interés, el plazo y la entrada de la que dispones.
- Revisa la cuota máxima, el capital máximo y el precio máximo de vivienda que resultan de ese ingreso medio.
Cómo se calcula
Promedia el rendimiento neto declarado de los dos últimos años (no los ingresos brutos facturados: es el rendimiento neto de la actividad, ya con gastos deducidos, que es la cifra que normalmente miran los bancos), y aplica exactamente el mismo cálculo que la calculadora de '¿cuánto préstamo me conceden?' a ese ingreso medio.
Ver también la metodología general de las calculadoras.
Ejemplo
Con un rendimiento neto declarado de 2.200 € el último año y 1.800 € el anterior (ingreso medio de 2.000 €/mes), sin otras deudas, un 30 % máximo de esfuerzo, un interés del 3 % a 25 años y un 30 % de entrada disponible: la cuota máxima es de 600 €/mes, el capital máximo de 126.525,87 € y el precio máximo de vivienda de 180.751,25 €.
Cómo interpretar el resultado
El resultado depende directamente del rendimiento neto declarado, no de la facturación: dos autónomos con la misma facturación pero distintos gastos deducidos tendrán una capacidad de préstamo estimada distinta aquí. Aumentar la entrada disponible sube el precio máximo de vivienda sin cambiar el capital que puedes financiar.
Preguntas frecuentes sobre esta herramienta
¿Los bancos usan siempre el mismo promedio de dos años?
No necesariamente: es una práctica habitual, pero cada entidad puede pedir más años de declaraciones, dar más peso al año más reciente, o aplicar sus propios ajustes según el sector de actividad. Esta calculadora usa el promedio simple de dos años como supuesto orientativo.
¿Es obligatoria una entrada del 25-30 %?
No hay una obligación legal de ese porcentaje concreto; es habitual que los bancos pidan una entrada mayor a los autónomos que a quienes tienen una nómina fija, precisamente por considerar el ingreso más variable, pero cada entidad decide sus propias condiciones.
¿Este resultado es una aprobación del banco?
No, es solo una estimación con el promedio de ingresos y el porcentaje de esfuerzo que introduces. La aprobación real depende del análisis de riesgo completo del banco, que incluye también tu historial crediticio y la documentación que le presentes.
Fuentes
- BOE — Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (art. 11) — consultado el 10 de octubre de 2026
Siguientes pasos
- ¿Cuánto me prestan? →Hipoteca máxima según tus ingresos, tus deudas y el porcentaje de esfuerzo.
- ¿Cuánto facturar como autónomo? →Facturación y tarifa por hora necesarias para cobrar un neto, con cuota de autónomo e IRPF.
- Calculadora de hipoteca →Cuota mensual, intereses y tabla de amortización con ocho sistemas de amortización.