Impuestos al vender tu vivienda
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El momento contrario al de comprar: calcula la plusvalía municipal y el IRPF por la ganancia patrimonial, y cuánto te quedaría libre tras la venta.
Datos normativos revisados el 27 de septiembre de 2026
Impuestos al vender tu vivienda
Al vender se paga la plusvalía municipal (IIVTNU) y, si hay ganancia, el IRPF por la ganancia patrimonial. Esta es una estimación orientativa: los coeficientes y tipos exactos varían cada año y por ayuntamiento.
Total de impuestos
15.216 €
- Ganancia patrimonial
- 63.200 €
- IRPF
- 13.416 €
- Plusvalía municipal
- 1.800 €
- Neto tras impuestos y gastos
- 269.784 €
Resultado orientativo. No constituye asesoramiento financiero, fiscal, legal o de inversión. Los importes fiscales dependen de la normativa vigente, de tu comunidad autónoma o municipio y de tus circunstancias personales.
¿Ves un error en esta calculadora? Avísanos por correo con los datos que introdujiste y el resultado que esperabas. Cómo se revisa cada aviso, en la política editorial.
Datos normativos y de mercado de este cálculo (1)
- Escala del ahorro del IRPF (estatal más autonómica): 19 % hasta 6.000 €; 21 % hasta 50.000 €; 23 % hasta 200.000 €; 27 % hasta 300.000 €; 30 % en adelante. Ejercicio 2026. Fuente: BOE, Ley 35/2006, del IRPF, arts. 66 y 76. Revisado el 27 de septiembre de 2026.
Guía: qué impuestos se pagan al vender una vivienda
Al vender una vivienda se pagan dos impuestos: el IRPF por la ganancia y la plusvalía municipal por el aumento de valor del suelo. La ganancia no es la diferencia entre los dos precios: se restan los gastos de la compra y de la venta. En el ejemplo, vender por 280.000 € algo comprado por 200.000 € deja una ganancia de 54.800 € y 12.684 € de impuestos.
Cómo se calcula la ganancia
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de venta | 280.000 € |
| Menos gastos de la venta | 8.000 € |
| Menos plusvalía municipal | 1.200 € |
| Menos precio de compra | 200.000 € |
| Menos gastos e impuestos de aquella compra | 16.000 € |
| Ganancia patrimonial | 54.800 € |
| IRPF | 11.484 € |
Guarda las facturas y escrituras de la compra y de las mejoras: lo que no puedas justificar no reduce la ganancia.
El IRPF de la ganancia
La ganancia tributa en la base del ahorro, por tramos: 19 %, 21 %, 23 %, 27 % y 30 %. No se suma a tu sueldo ni tributa a tu tipo marginal.
La ley prevé exenciones, entre ellas la de reinvertir en otra vivienda habitual y la de los mayores de 65 años que venden la suya. Tienen requisitos y plazos: compruébalos antes de contar con ellas.
La plusvalía municipal
Es un impuesto del ayuntamiento sobre el aumento de valor del suelo. Se calcula de dos formas y se paga la menor: el método objetivo, con el valor catastral del suelo y un coeficiente según los años, y el método real, con la ganancia efectiva. Si no hay ganancia, no se paga.
Errores frecuentes
- Calcular el impuesto sobre la diferencia de precios sin restar gastos.
- Aplicar el tipo marginal del IRPF a la ganancia.
- Dar por hecha una exención sin comprobar sus requisitos.
- Olvidar la plusvalía municipal, que se paga aunque el IRPF esté exento.
Cómo usar esta calculadora
- Indica el precio de venta y el de compra original, con los gastos de ambas operaciones.
- Indica los años de tenencia, el valor catastral del suelo y qué porcentaje representa el suelo sobre el valor catastral total.
- Indica el tipo impositivo municipal (máximo legal 30 %) y si estás exento de IRPF.
- Revisa la ganancia patrimonial, el IRPF, la plusvalía municipal y el neto que te quedaría tras impuestos y gastos.
Cómo se calcula
La ganancia patrimonial es precio de venta menos gastos de venta y la plusvalía municipal (el artículo 35 de la Ley del IRPF permite restar los gastos y tributos inherentes a la venta), menos (precio de compra + gastos de aquella compra). El IRPF aplica los tramos estatales de la base del ahorro sobre esa ganancia (19 % hasta 6.000 €, 21 % hasta 50.000 €, 23 % hasta 200.000 €, 27 % hasta 300.000 € y 30 % en adelante), salvo que marques la exención por edad o reinversión.
La plusvalía municipal (IIVTNU) se calcula por dos métodos, y la ley permite pagar el menor de los dos: el método objetivo (valor catastral del suelo × un coeficiente según los años de tenencia × el tipo municipal) y el método real (la ganancia real del suelo, estimada como el % de suelo sobre la ganancia total, × el tipo municipal). Si no hay ganancia en la venta (precio de venta ≤ precio de compra), no se paga plusvalía municipal, conforme a la reforma del Real Decreto-ley 26/2021.
Los coeficientes máximos del método objetivo son los del artículo 107.4 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales en vigor (fijados por el Real Decreto-ley 8/2023; la actualización del Real Decreto-ley 16/2025 quedó sin efecto en enero de 2026). Los coeficientes del método objetivo y los tramos del IRPF los revisa el Estado (o, en el caso de los coeficientes, cada ayuntamiento dentro de los máximos legales) y pueden cambiar de un ejercicio a otro; verifica siempre los vigentes en el año en que hagas la venta.
Ver también la metodología general de las calculadoras.
Ejemplo
Con una venta a 280.000 € (compra original a 200.000 €, 16.000 € de gastos de aquella compra, 8.000 € de gastos de esta venta, 10 años de tenencia, valor catastral del suelo 40.000 €, 40 % de suelo sobre catastral, tipo municipal 25 %, sin exención): la plusvalía municipal es de 1.200 € (el método objetivo, 40.000 € × 0,12 × 25 % = 1.200 €, sale más barato que el real, 8.000 €, así que se aplica el objetivo), la ganancia patrimonial de 54.800 € (ya restada la plusvalía), el IRPF de 11.484 € y el neto tras impuestos y gastos de venta es de 259.316 €. Para el detalle de la plusvalía, con meses de tenencia, coeficiente de tu ayuntamiento y reducción del valor catastral, usa la calculadora de plusvalía municipal.
Cómo interpretar el resultado
La plusvalía municipal casi siempre sale más barata por el método objetivo cuando el valor catastral del suelo es bajo respecto al precio de venta, y más barata por el método real cuando la ganancia real es pequeña o negativa. El IRPF, en cambio, depende solo de la ganancia patrimonial y de si tienes derecho a la exención por edad o reinversión, no del método de la plusvalía municipal.
Preguntas frecuentes sobre esta herramienta
¿Toda venta de vivienda genera impuestos?
Solo si hay ganancia. Si vendes por menos de lo que compraste (una vez sumados los gastos), no hay ganancia patrimonial que tributar en el IRPF, y tampoco se paga plusvalía municipal si el precio de venta no supera al de compra.
¿El impuesto depende del municipio?
La plusvalía municipal sí: cada ayuntamiento fija su propio tipo impositivo (dentro de un máximo legal del 30 %) y, en algunos casos, sus propios coeficientes dentro de los límites que marca la ley estatal. El IRPF por la ganancia patrimonial es igual en toda España (salvo especialidades forales en País Vasco y Navarra, que esta calculadora no contempla).
¿El importe neto ya descuenta la hipoteca pendiente?
No. El 'neto tras impuestos y gastos' es precio de venta menos gastos de venta menos impuestos; si todavía tienes una hipoteca pendiente sobre la vivienda, tendrías que restarla aparte para saber cuánto dinero te quedaría realmente libre.
Fuentes
- Agencia Tributaria — Gravamen de la base liquidable del ahorro (IRPF) — consultado el 26 de septiembre de 2026
- BOE — Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre (IIVTNU / plusvalía municipal) — consultado el 26 de septiembre de 2026
- BOE — Ley 35/2006, del IRPF (arts. 33.4, 35, 38, 66 y 76) — consultado el 10 de octubre de 2026
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