Calculadora de plusvalía municipal
Actualizado el
Estima el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos (IIVTNU) por los dos métodos que permite la ley, el objetivo y el real, y cuál te resultaría más favorable.
Datos normativos revisados el 27 de septiembre de 2026
Plusvalía municipal (IIVTNU)
La plusvalía municipal grava el aumento de valor del suelo urbano cuando vendes, heredas o donas un inmueble. La ley permite pagar por el método más favorable: el objetivo (valor catastral × coeficiente) o el real (ganancia efectiva del suelo).
Valores catastrales (recibo del IBI)
Aparecen en el recibo del IBI del año de la venta. El suelo supone aquí el 40,0 % del total.
Tenencia
Desde la fecha de compra (o de la herencia o donación anterior) hasta la venta, sin contar fracciones.
Precios (método real)
Los que constan en las escrituras, sin gastos ni impuestos (o el valor comprobado por la Administración, si es mayor).
Ordenanza de tu ayuntamiento
Lo fija cada ayuntamiento, con un máximo del 30 %.
Algunos ayuntamientos reducen hasta un 15 % el valor catastral del suelo. Déjalo en 0 si no lo sabes.
Plusvalía municipal estimada
1.200 €
Pagas por el método objetivo, el más favorable en tu caso.
- Método objetivo
- 1.200 €
- Método real
- 8.000 €
- Coeficiente (10 años)
- 0,12
Método objetivo
- Valor catastral del suelo
- 40.000 €
- × Coeficiente
- 0,12
- = Base imponible
- 4.800 €
- × Tipo (25 %)
- 1.200 €
Método real
- Ganancia total
- 80.000 €
- × Parte del suelo
- 40,0 %
- = Base imponible
- 32.000 €
- × Tipo (25 %)
- 8.000 €
Ver la tabla de coeficientes máximos vigentes
| Periodo de generación | Coeficiente máximo |
|---|---|
| Inferior a 1 año | 0,15 |
| 1 año | 0,15 |
| 2 años | 0,14 |
| 3 años | 0,14 |
| 4 años | 0,16 |
| 5 años | 0,18 |
| 6 años | 0,19 |
| 7 años | 0,20 |
| 8 años | 0,19 |
| 9 años | 0,15 |
| 10 años | 0,12 |
| 11 años | 0,10 |
| 12 años | 0,09 |
| 13 años | 0,09 |
| 14 años | 0,09 |
| 15 años | 0,09 |
| 16 años | 0,10 |
| 17 años | 0,13 |
| 18 años | 0,17 |
| 19 años | 0,23 |
| 20 años o más | 0,40 |
Resultado orientativo. No constituye asesoramiento financiero, fiscal, legal o de inversión. Los importes fiscales dependen de la normativa vigente, de tu comunidad autónoma o municipio y de tus circunstancias personales.
¿Ves un error en esta calculadora? Avísanos por correo con los datos que introdujiste y el resultado que esperabas. Cómo se revisa cada aviso, en la política editorial.
Datos normativos y de mercado de este cálculo (1)
- Plusvalía municipal: coeficientes máximos y tipo máximo: coeficientes máximos por años de tenencia (de 0,09 a 0,40) y tipo máximo del 30 %. Máximos estatales; cada ayuntamiento fija los suyos, iguales o inferiores. Fuente: BOE, Real Decreto Legislativo 2/2004, texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, arts. 107.4 y 108.1. Revisado el 27 de septiembre de 2026. El Real Decreto-ley 29/2026 modifica el art. 107.4 con efectos desde el 1 de diciembre de 2026 y está pendiente de convalidación: revisar cuando se resuelva.
Guía de la plusvalía municipal: método objetivo y método real
La plusvalía municipal grava el aumento de valor del suelo cuando se vende, se dona o se hereda un inmueble urbano. Se puede calcular por el método objetivo o por el real, y se paga el menor. Si no ha habido ganancia, no se paga. En el ejemplo, tras 10 años, el método objetivo da 1.200 € y el real 8.000 €: se paga el primero.
Los dos métodos
- Objetivo: valor catastral del suelo por un coeficiente que depende de los años de tenencia. Al resultado se le aplica el tipo del ayuntamiento. No tiene en cuenta lo que hayas ganado de verdad.
- Real: la ganancia entre el precio de venta y el de compra, en la proporción que el suelo representa sobre el valor catastral total, por el tipo del ayuntamiento.
Los coeficientes tienen un máximo legal y cada ayuntamiento puede fijar otros menores; el tipo también lo decide el ayuntamiento, hasta el máximo que marca la ley.
Cuándo conviene cada uno
| Caso | Cuota por el método objetivo | Cuota por el método real | Se paga |
|---|---|---|---|
| 10 años, venta por 280.000 € | 1.200 € | 8.000 € | 1.200 € |
| 10 años, venta por 210.000 € | 1.200 € | 1.000 € | 1.000 € |
| 3 años, venta por 280.000 € | 1.400 € | 8.000 € | 1.400 € |
| 10 años, venta por 195.000 € | 1.200 € | Sin ganancia | Nada: no está sujeta |
Con una ganancia pequeña suele salir mejor el método real; con una ganancia grande y un valor catastral bajo, el objetivo.
Datos que necesitas
- El valor catastral del suelo y el total: están en el recibo del IBI.
- Los años completos desde la compra.
- Los precios de las dos escrituras.
- El tipo y los coeficientes de tu ayuntamiento: están en su ordenanza fiscal.
Errores frecuentes
- Aceptar la liquidación por el método objetivo sin comprobar el real.
- Usar el valor catastral total en lugar del valor del suelo.
- Aplicar los coeficientes máximos cuando tu ayuntamiento tiene otros menores.
- Pagar habiendo vendido por menos de lo que costó.
Cómo usar esta calculadora
- Busca en el recibo del IBI del año de la venta el valor catastral del suelo y el valor catastral total del inmueble.
- Indica cuántos años completos has tenido la vivienda (y los meses, si es menos de un año).
- Escribe los valores de adquisición y de transmisión que figuran en las escrituras, sin gastos.
- Consulta la ordenanza fiscal de tu ayuntamiento para el tipo de gravamen (máximo 30 %), su coeficiente si es menor que el máximo y una posible reducción del valor catastral.
- La calculadora muestra el resultado por los dos métodos y cuál te resulta más favorable.
Cómo se calcula
Método objetivo (art. 107 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales): valor catastral del suelo, menos la reducción municipal si la hay (hasta el 15 %), multiplicado por el coeficiente del periodo de tenencia. El resultado es la base imponible, a la que se aplica el tipo del ayuntamiento.
Los coeficientes máximos vigentes son los fijados por el Real Decreto-ley 8/2023 para transmisiones desde 2024: 0,15 para menos de un año (prorrateado por meses completos) y un año; 0,14 para dos y tres años; y así hasta 0,40 para 20 años o más. La actualización del Real Decreto-ley 16/2025 quedó sin efecto al no convalidarse en enero de 2026. Cada ayuntamiento puede aplicar coeficientes menores.
Método real (arts. 104.5 y 107.5): la ganancia entre el valor de transmisión y el de adquisición, multiplicada por la proporción que el valor catastral del suelo representa sobre el total. Si no hay ganancia, la operación no está sujeta al impuesto. Si la base real es menor que la objetiva, el contribuyente puede pedir que se aplique la real.
Ver también la metodología general de las calculadoras.
Ejemplo
Vivienda comprada por 200.000 € y vendida 10 años después por 280.000 €, con un valor catastral del suelo de 40.000 € (el 40 % del valor catastral total) y un tipo municipal del 25 %.
Método objetivo: 40.000 € × 0,12 = 4.800 € de base; × 25 % = 1.200 €. Método real: 80.000 € de ganancia × 40 % = 32.000 € de base; × 25 % = 8.000 €. Se paga el menor, 1.200 €, por el método objetivo.
Con poca revalorización puede ocurrir lo contrario: comprada por 250.000 € y vendida a los 3 años por 262.000 €, con 60.000 € de valor catastral del suelo (40 % del total) y tipo del 29 %, el método objetivo daría 2.436 € y el real 1.392 €, que es lo que se pagaría.
Cómo interpretar el resultado
El resultado es una estimación con los datos de tu ordenanza municipal. El método real solo compensa cuando la vivienda se ha revalorizado poco; con revalorizaciones grandes suele salir mejor el objetivo. Si vendiste por menos de lo que compraste, no pagas plusvalía, pero tendrás que acreditarlo con las escrituras ante el ayuntamiento.
Preguntas frecuentes sobre esta herramienta
¿Quién paga la plusvalía municipal?
En una compraventa, el vendedor. En una herencia, los herederos, y en una donación, quien recibe el inmueble. Es un impuesto municipal: se declara y paga en el ayuntamiento donde está la vivienda.
¿Hay que pagar plusvalía si vendo con pérdidas?
No. Desde el Real Decreto-ley 26/2021, si el valor de transmisión es inferior o igual al de adquisición no hay incremento de valor y la operación no está sujeta. Hay que declararlo y aportar las escrituras de compra y de venta.
¿Qué plazo hay para pagar la plusvalía?
La ley fija 30 días hábiles desde la venta o la donación, y seis meses, prorrogables hasta un año, en las herencias. Algunos ayuntamientos gestionan el impuesto por autoliquidación y otros por liquidación; consulta la sede electrónica de tu ayuntamiento.
Fuentes
- BOE — Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre (IIVTNU / plusvalía municipal) — consultado el 26 de septiembre de 2026
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Siguientes pasos
- Gastos de vender una vivienda →Agencia, cancelación de la hipoteca, plusvalía municipal e IRPF: lo que te queda limpio al vender.
- Impuestos al vender →IRPF por la ganancia patrimonial y plusvalía municipal al vender una vivienda.
- Herencias y donaciones →Impuesto de sucesiones y donaciones estimado por comunidad autónoma y parentesco.