Alquilar vs. comprar
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Una de las dudas más habituales: a largo plazo, ¿compensa más alquilar o comprar con hipoteca? Compara el coste real de ambas opciones a lo largo de los años.
Alquilar vs. comprar
Compara el coste total de comprar (entrada, gastos, cuotas y mantenimiento, descontando el valor de la vivienda que te quedaría) frente a alquilar durante el mismo tiempo.
Comprar te ahorraría
154.109 €
en 15 años
- Coste neto de comprar
- 55.240 €
- Coste de alquilar
- 209.349 €
A partir del año 4, comprar sale más barato que alquilar.
Según tu resultado
Resultado orientativo. No constituye asesoramiento financiero, fiscal, legal o de inversión.
¿Ves un error en esta calculadora? Avísanos por correo con los datos que introdujiste y el resultado que esperabas. Cómo se revisa cada aviso, en la política editorial.
Guía: alquilar o comprar, cómo hacer la comparación
Comprar cuesta mucho al principio —aportación, impuestos y gastos— y, a cambio, vas acumulando patrimonio. Alquilar cuesta menos de entrada, pero no deja nada. Por eso la respuesta depende sobre todo de cuántos años vayas a quedarte. En el ejemplo, comprar empieza a salir mejor a partir del año 3.
Qué se compara
- Coste de comprar: aportación, gastos de compra, cuotas y mantenimiento, menos el patrimonio que tendrías (valor de la vivienda menos lo que aún debes).
- Coste de alquilar: los alquileres pagados, con su subida anual.
No incluye lo que rendiría la aportación si la invirtieras en lugar de comprar: compara el coste de la vivienda, no todas las alternativas para ese dinero.
El tiempo lo decide casi todo
| Años | Coste neto de comprar | Coste de alquilar |
|---|---|---|
| 3 | 30.335 € | 33.382 € |
| 5 | 34.669 € | 57.339 € |
| 10 | 40.831 € | 123.810 € |
| 15 | 39.573 € | 200.868 € |
Supone que la vivienda se revaloriza un 2 % al año. Si te vas a los pocos años, los gastos de entrada y de salida pesan más que el patrimonio acumulado.
El supuesto que más pesa
El resultado es muy sensible a lo que suba o baje el precio de la vivienda. A 10 años, el coste neto de comprar es de 40.831 € con un 2 % anual de revalorización y de 89.010 € si el precio no sube. Nadie conoce ese dato de antemano: prueba varios.
Errores frecuentes
- Comparar la cuota con el alquiler y nada más.
- Olvidar los gastos de compra y el mantenimiento.
- Dar por segura la revalorización.
- No contar con que vender también tiene impuestos y gastos.
Cómo usar esta calculadora
- Indica el precio de la vivienda, la entrada, el interés y el plazo de la hipoteca.
- Indica el alquiler mensual de una vivienda similar, su subida anual esperada y la revalorización anual esperada de la vivienda.
- Elige el horizonte de comparación en años y revisa a partir de qué año comprar sale más barato que alquilar (si llega a ocurrir dentro del horizonte elegido).
Cómo se calcula
Cada año, el coste de comprar acumula entrada + gastos de compra + cuotas pagadas + mantenimiento, y le resta el patrimonio neto (valor estimado de la vivienda ese año, menos el capital que todavía deberías). El coste de alquilar acumula solo los alquileres pagados hasta ese año, con su subida anual. La comparación tiene en cuenta, por tanto, tanto el dinero que sale de tu bolsillo como el patrimonio que conservarías si compras.
No calcula una rentabilidad alternativa de invertir el dinero de la entrada si alquilas en su lugar: compara únicamente el coste de vivienda de cada opción, no todas las decisiones financieras posibles con ese dinero.
Ver también la metodología general de las calculadoras.
Ejemplo
Con una vivienda de 220.000 € (20 % de entrada, gastos de compra del 10 %), hipoteca al 3 % a 25 años, un alquiler inicial de 900 €/mes que sube un 3 % al año, una revalorización de la vivienda del 2 % anual y gastos de mantenimiento del 1 % anual del valor: a los 15 años, el coste neto de comprar es de 39.572,98 € frente a 200.868,27 € de coste acumulado de alquilar. En este escenario, comprar ya sale más barato que alquilar a partir del tercer año.
Cómo interpretar el resultado
Cuanto menos tiempo vayas a vivir en la vivienda, peor sale comprar: los gastos de compra (y, si vendes pronto, los de venta) se reparten entre menos años. Cuanto más suba el alquiler cada año en la comparación, antes compensa comprar. El resultado depende mucho de la revalorización que asumas para la vivienda, que no está garantizada en ningún sentido.
Preguntas frecuentes sobre esta herramienta
¿Por qué influye cuánto tiempo voy a vivir en la vivienda?
Porque los gastos de comprar (entrada, impuestos, notaría...) son un coste fijo que se reparte entre los años que te quedes: cuantos más años, menos pesa ese coste inicial por año, y antes compensa comprar frente a seguir alquilando.
¿Cuenta la deuda que me quedaría pendiente?
Sí: el coste de comprar resta el patrimonio neto (valor estimado de la vivienda menos el capital pendiente) de cada año, así que si todavía debes mucho, tu patrimonio neto es menor y el coste de comprar en ese año sale más alto.
¿Qué pasa si la vivienda no sube de precio?
Prueba a poner la revalorización anual en 0 %: el patrimonio que acumularías comprando sería menor, y el punto en el que comprar empieza a compensar frente a alquilar se retrasaría (o podría no llegar dentro de tu horizonte).
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Siguientes pasos
- Precio máximo de vivienda →Cuánto puedes pagar por una casa según tus ingresos y tus ahorros, con los gastos de compra incluidos.
- Gastos de compra →Impuestos (ITP o IVA y AJD), notaría, registro, gestoría y tasación al comprar vivienda.
- Interés compuesto →Crecimiento de una inversión con aportaciones periódicas, subida anual de aportaciones, comisiones e inflación.