Calculadora de actualización de la renta del alquiler
Actualizado el
Calcula la nueva renta de un alquiler de vivienda tras la actualización anual, con el tope del IRAV según la fecha del contrato, y simula cuándo vence el contrato, hasta cuándo se prorroga y qué indemnización corresponde.
Datos normativos revisados el 12 de octubre de 2026
Actualización de la renta y prórroga del alquiler
Calcula cuánto puede subir la renta de un alquiler de vivienda en la próxima actualización anual, o cuándo vence el contrato y qué pasa después. Elige qué quieres calcular.
Último dato del INE al revisar esta calculadora: 2,47 % (agosto de 2026). Se toma el último publicado en la fecha de actualización de tu contrato: consúltalo en el INE (se abre en una pestaña nueva).
Nueva renta mensual
922,23 €
+22,23 € al mes (2,47 %)
- Subida al año
- 266,76 €
- Subida según el contrato
- 2,47 %
- Tope legal
- 2,47 %
Tope: el IRAV
Cómo y cuándo se aplica
Resultado orientativo. No constituye asesoramiento financiero, fiscal, legal o de inversión. Los importes fiscales dependen de la normativa vigente, de tu comunidad autónoma o municipio y de tus circunstancias personales.
¿Ves un error en esta calculadora? Avísanos por correo con los datos que introdujiste y el resultado que esperabas. Cómo se revisa cada aviso, en la política editorial.
Datos normativos y de mercado de este cálculo (1)
- Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), variación anual: 2,47 %. Periodo de referencia: 2026-08. Fuente: INE, Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, art. 18.1 y disposición adicional undécima. Revisado el 12 de octubre de 2026. Es el valor con el que arranca el formulario, no el que se aplica a un contrato: cuenta el último publicado en la fecha de actualización de cada contrato. El INE lo publica cada mes.
Guía: cuánto puede subir el alquiler cada año y qué pasa al vencer el contrato
La renta de un alquiler de vivienda solo sube si el contrato lo prevé, una vez al año, y como máximo lo que marque el IRAV, el índice que publica el INE: 2,47 % en agosto de 2026. Con ese dato, una renta de 900 € pasaría a 922,23 €: 22,23 € más al mes. Para los contratos anteriores al 26 de mayo de 2023, ese tope depende de una norma pendiente de convalidación.
Las reglas de la actualización anual
- Solo hay actualización si el contrato la pacta expresamente. Sin pacto, la renta no cambia.
- Se aplica en la fecha en que se cumple cada año de contrato, no antes.
- Si el contrato dice que la renta se actualiza pero no con qué índice, se usa el IRAV.
- El incremento no puede superar la variación anual del IRAV, tomando el último dato publicado en la fecha de actualización.
- La nueva renta se paga desde el mes siguiente a la comunicación por escrito, que debe indicar el porcentaje aplicado. Vale una nota en el recibo del mes anterior.
Artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en su texto vigente el 12 de octubre de 2026.
IRAV, IPC y la fecha del contrato
El IPC mide cómo varían los precios de consumo. El IRAV es otro índice del INE, creado para limitar las subidas de los alquileres: el INE lo define como el menor entre la variación anual del IPC, la del IPC subyacente y una tasa media ajustada. Por eso nunca queda por encima del IPC.
| Contrato firmado | Tope de la subida | De dónde sale |
|---|---|---|
| Desde el 26 de mayo de 2023 | La variación anual del IRAV | Ley 12/2023 y artículo 18.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos |
| Antes del 26 de mayo de 2023 | La variación anual del IRAV, mientras siga en vigor el Real Decreto-ley 29/2026 | Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación |
| Antes del 26 de mayo de 2023, si el Real Decreto-ley 29/2026 no se convalida | Lo que diga el contrato (normalmente, el IPC) | Régimen vigente cuando se firmó el contrato |
Un real decreto-ley deja de aplicarse si el Congreso no lo convalida en el plazo que fija la Constitución. La calculadora permite hacer la cuenta con y sin él.
Cuánto sube una renta, con cifras
Si el contrato fijara una subida del 3 %, por ejemplo por remitirse al IPC, la renta de 900 € subiría a 927,00 €; con el tope del IRAV se queda en 922,23 €, 57,24 € menos al año. En un contrato de 2021 y sin el Real Decreto-ley 29/2026, se aplicaría ese 3 %: 927,00 €.
| Renta actual | Nueva renta | Subida al mes | Subida al año |
|---|---|---|---|
| 600 € | 614,82 € | 14,82 € | 177,84 € |
| 900 € | 922,23 € | 22,23 € | 266,76 € |
| 1.200 € | 1.229,64 € | 29,64 € | 355,68 € |
| 1.500 € | 1.537,05 € | 37,05 € | 444,60 € |
Qué pasa cuando vence el contrato
Un alquiler de vivienda habitual dura como mínimo cinco años, o siete si el arrendador es una persona jurídica: aunque se pacte menos, se prorroga cada año hasta ese mínimo si el inquilino quiere seguir (artículo 9.1).
El Real Decreto-ley 28/2026 cambia lo que ocurre después. Desde el 15 de noviembre de 2026, si nadie avisa a tiempo, el contrato se prorroga por otros cinco o siete años. El arrendador debe avisar con 6 meses de antelación; el inquilino, con 2.
| Arrendador | Vence el | El arrendador avisa antes del | El inquilino avisa antes del | Si se prorroga, hasta el |
|---|---|---|---|---|
| Persona física | 1 de enero de 2027 | 1 de julio de 2026 | 1 de noviembre de 2026 | 1 de enero de 2032 |
| Persona jurídica | 1 de enero de 2029 | 1 de julio de 2028 | 1 de noviembre de 2028 | 1 de enero de 2036 |
Real Decreto-ley 28/2026: entra en vigor el 15 de noviembre de 2026 y está pendiente de convalidación. Se aplica a los vencimientos posteriores a esa fecha, también en contratos ya firmados.
La indemnización si el arrendador no prorroga
Con la nueva regla, el arrendador que comunica que no prorroga debe indemnizar al inquilino con la mayor de dos cantidades: 12 mensualidades, o una mensualidad por cada año que haya vivido en la vivienda. Con una renta de 900 € y cinco años de contrato, son 10.800 €.
La mensualidad se calcula con el valor superior del rango que corresponda a la vivienda en el sistema estatal de referencia de precios de alquiler; si no puede obtenerse, con la renta vigente.
- No hay indemnización si el arrendador persona física necesita la vivienda para sí o para sus familiares hasta el segundo grado.
- Tampoco si el inquilino no ha vivido en ella más de seis meses de los doce anteriores, sin causa justificada.
- Ni si el inquilino dispone de otra vivienda apta en el mismo municipio.
- Ni si las partes firman un contrato nuevo, o el inquilino rechaza una oferta de contrato nuevo que cumpla las condiciones de la norma.
Errores frecuentes
- Subir la renta sin que el contrato lo prevea.
- Aplicar el IPC sin comprobar si el contrato está sujeto al tope del IRAV.
- Actualizar antes de que se cumpla el año de contrato.
- Usar el IRAV de un mes cualquiera: cuenta el último publicado en la fecha de actualización.
- Dar por definitivas las reglas de los reales decretos-ley de 2026: están pendientes de convalidación.
- Avisar tarde de que no se quiere prorrogar el contrato.
Cómo usar esta calculadora
- Elige qué quieres calcular: la subida anual de la renta o el vencimiento y la prórroga del contrato.
- Para la subida: escribe la renta actual y la fecha de firma del contrato, e indica si el contrato prevé la actualización. El formulario trae el último IRAV publicado por el INE al revisar la calculadora; cámbialo por el vigente en tu fecha de actualización.
- Si tu contrato fija otro índice o un porcentaje, márcalo y escríbelo: verás si el tope del IRAV lo recorta.
- Para la prórroga: escribe la fecha de inicio del contrato, si el arrendador es una persona jurídica y la renta vigente.
Cómo se calcula
Sin pacto expreso en el contrato, la renta no se actualiza (artículo 18.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
Con pacto, la nueva renta es la actual multiplicada por uno más la variación aplicable. Esa variación es la del índice del contrato, o la del IRAV si el contrato no detalla índice, y nunca mayor que el tope legal.
Tope legal: la variación anual del IRAV en los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 (Ley 12/2023). En los anteriores, el tope del IRAV se aplica por el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación; puedes desmarcarlo para ver el resultado sin él.
Vencimiento: la fecha de inicio más cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica (duración mínima del artículo 9.1). Prórroga: otros cinco o siete años. Preavisos: seis meses antes del vencimiento para el arrendador y dos para el inquilino.
Indemnización si el arrendador no prorroga (Real Decreto-ley 28/2026): la mayor entre doce mensualidades y una mensualidad por año de residencia, con el valor del sistema estatal de referencia de precios o, si no puede obtenerse, con la renta vigente.
Ver también la metodología general de las calculadoras.
Ejemplo
Renta de 900 € al mes, contrato firmado el 1 de marzo de 2024 con actualización pactada y sin índice concreto. Con el IRAV de agosto de 2026 (2,47 %, INE), la nueva renta es de 922,23 €: 22,23 € más al mes y 266,76 € más al año.
Si el contrato fijara un 3 %, saldrían 927,00 €, pero el tope del IRAV la deja en 922,23 €: 57,24 € menos al año.
Un contrato iniciado el 1 de enero de 2022 con un arrendador persona física vence el 1 de enero de 2027. El arrendador tendría que avisar antes del 1 de julio de 2026 y el inquilino antes del 1 de noviembre de 2026; si se prorroga, dura hasta el 1 de enero de 2032. Si el arrendador no prorroga, la indemnización sería de 10.800 € (doce mensualidades de 900 €).
Cómo interpretar el resultado
La calculadora aplica el tope tal como está escrito en la ley hoy, pero dos de sus reglas dependen de reales decretos-ley pendientes de convalidación: el tope del IRAV en los contratos anteriores al 26 de mayo de 2023 (29/2026) y la prórroga de cinco o siete años con indemnización (28/2026). Si el Congreso no los convalida, dejarán de aplicarse. Úsala para preparar la conversación con tu arrendador o tu inquilino, no como sustituto de leer el contrato: lo que no esté pactado no se puede exigir.
Preguntas frecuentes sobre esta herramienta
¿Cuánto me pueden subir el alquiler en 2026?
Como máximo, la variación anual del IRAV que esté publicada en la fecha en que tu contrato cumple años: un 2,47 % con el dato de agosto de 2026. Y solo si el contrato prevé la actualización. En los contratos anteriores al 26 de mayo de 2023, ese tope se aplica por el Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación.
¿Se actualiza con el IPC o con el IRAV?
Con lo que diga el contrato, pero con el IRAV como máximo. Si el contrato dice que la renta se actualiza y no indica con qué índice, se usa el IRAV. El IRAV lo publica el INE cada mes y, por su definición, no supera la variación del IPC.
¿Qué pasa cuando mi contrato cumple cinco años?
Con el Real Decreto-ley 28/2026, desde el 15 de noviembre de 2026 el contrato se prorroga otros cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), salvo que el arrendador avise con seis meses de antelación o el inquilino con dos. Si el arrendador no prorroga, en general debe indemnizar al inquilino. La norma está pendiente de convalidación.
¿Puede el casero subir la renta si el contrato no dice nada?
No. Sin pacto expreso no se aplica actualización de rentas durante la vigencia del contrato.
Fuentes
- BOE — Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (arts. 9, 10 y 18 y disposición adicional undécima) — consultado el 12 de octubre de 2026
- BOE — Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda (disposición transitoria cuarta) — consultado el 12 de octubre de 2026
- BOE — Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (art. 3.Once y disposición final sexta), pendiente de convalidación — consultado el 7 de octubre de 2026
- BOE — Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (nuevo artículo 10 de la LAU), pendiente de convalidación — consultado el 12 de octubre de 2026
- INE — Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV): últimos datos — consultado el 12 de octubre de 2026
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