Calculadora de rentabilidad de una vivienda en alquiler
Actualizado el
Antes de comprar un inmueble para alquilar, saca las cuentas: rentabilidad bruta y neta, cash flow tras la hipoteca, IRPF con sus deducciones y cómo evoluciona tu patrimonio con los años.
Datos normativos revisados el 27 de septiembre de 2026
Inversión en alquiler
Calcula el cash flow real de un inmueble para invertir, contando todos los gastos habituales además de la hipoteca: IBI, comunidad, seguros, mantenimiento, gestión e impuestos sobre el alquiler.
Compra y financiación
Ingresos por alquiler
Gastos anuales
Tu tipo marginal en la base general del IRPF: el que pagas por el último euro de tus ingresos.
Para la amortización fiscal (3 % al año) solo cuenta la construcción, no el suelo. Mira el reparto entre suelo y construcción en el recibo del IBI.
El IRPF sigue el artículo 23 de la Ley del IRPF: gastos deducibles, intereses, amortización del 3 % y la reducción por alquiler de vivienda de tu contrato. Se aplica tu tipo marginal, así que es una estimación: el impuesto exacto depende del resto de tu renta y de tu comunidad autónoma.
Cash flow mensual neto
88 €
- Ingresos brutos anuales
- 9.350 €
- Gastos anuales (sin hipoteca ni IRPF)
- 1.878 €
- Cuota de la hipoteca (anual)
- 6.308 €
- IRPF anual estimado
- 108 €
- Rentabilidad bruta
- 5,50 %
- Rentabilidad neta (sin hipoteca)
- 4,40 %
- Rentabilidad sobre el desembolso (cash-on-cash)
- 1,62 %
- Desembolso inicial de tu bolsillo
- 65.000 €
Cómo tributa el alquiler (primer año)
- Ingresos por alquiler
- 9.350 €
- − Gastos (IBI, comunidad, seguros, gestión, reparaciones)
- 1.878 €
- − Intereses de la hipoteca
- 3.632 €
- − Amortización del inmueble (3 %)
- 3.120 €
- = Rendimiento neto fiscal
- 720 €
- Tras la reducción del 50 %
- 360 €
- IRPF al 30 %
- 108 €
Los intereses y las reparaciones solo se deducen, juntos, hasta el importe de los ingresos (el exceso se aplica en los 4 años siguientes, lo que esta calculadora no traslada). La reducción del 50 % solo se aplica si el rendimiento es positivo y lo declaras tú en tu renta. Si sale negativo, se integra en tu base general y reduce el impuesto de tus otras rentas (por eso aparece como ahorro).
Evolución a varios años
La rentabilidad de un inmueble no es solo el alquiler: la hipoteca se va amortizando y la vivienda puede revalorizarse. Ajusta los supuestos para ver tu patrimonio y tu ganancia total.
Es una hipótesis: los precios de la vivienda también pueden bajar. Prueba con 0 %.
En vivienda habitual, la actualización anual de la renta está limitada por la ley y por el contrato.
- Patrimonio neto en el año 15
- 148.723 €
- Cash flow acumulado
- 28.652 €
- Ganancia total sobre tu desembolso
- 112.375 € (6,9 % anual)
La ganancia total suma el patrimonio neto (valor del inmueble menos la deuda) y el cash flow acumulado, y resta lo que pusiste al principio. No descuenta los gastos ni los impuestos de una venta (plusvalía municipal e IRPF), que puedes estimar con sus propias calculadoras.
Resultado orientativo. No constituye asesoramiento financiero, fiscal, legal o de inversión. Los importes fiscales dependen de la normativa vigente, de tu comunidad autónoma o municipio y de tus circunstancias personales.
¿Ves un error en esta calculadora? Avísanos por correo con los datos que introdujiste y el resultado que esperabas. Cómo se revisa cada aviso, en la política editorial.
Datos normativos y de mercado de este cálculo (2)
- Amortización máxima anual de un inmueble alquilado: 3 % del valor de la construcción. Ejercicio 2026. Fuente: BOE, Ley 35/2006, del IRPF, art. 23.1.b). Revisado el 27 de septiembre de 2026.
- Reducciones del rendimiento neto por alquiler de vivienda: 50 %, 60 %, 70 %, 90 %, 0 %. Ejercicio 2026. Fuente: BOE, Ley 35/2006, del IRPF, art. 23.2 y disposición transitoria 38.ª. Revisado el 27 de septiembre de 2026. El Real Decreto-ley 29/2026 cambia estas reducciones para los contratos firmados desde el 1 de diciembre de 2026 y está pendiente de convalidación: revisar cuando se resuelva (ver la guía de vivienda 2026).
Guía: cómo calcular la rentabilidad de una vivienda en alquiler
La rentabilidad bruta divide el alquiler anual entre lo invertido; la neta resta antes los gastos del propietario. La diferencia es grande: en el ejemplo, un 5,2 % bruto se queda en un 4,1 % neto. Y si se compra con hipoteca, lo que entra en tu cuenta cada mes es otra cifra distinta: el flujo de caja.
Bruta, neta y flujo de caja
| Concepto | Con hipoteca del 80 % | Sin hipoteca |
|---|---|---|
| Dinero que pones | 50.000 € | 170.000 € |
| Ingresos anuales | 8.800 € | 8.800 € |
| Gastos anuales (sin hipoteca) | 1.890 € | 1.890 € |
| Rentabilidad bruta | 5,18 % | 5,18 % |
| Rentabilidad neta | 4,06 % | 4,06 % |
| Flujo de caja al mes, tras hipoteca e IRPF | 4,43 € | 537,93 € |
Con hipoteca, casi todo el alquiler se va en la cuota: el flujo mensual es pequeño, pero parte de esa cuota amortiza capital y aumenta tu patrimonio.
Los gastos que se suelen olvidar
- Meses sin inquilino: un mes vacío al año es un 8 % menos de ingresos.
- IBI, comunidad y seguros, que paga el propietario.
- Mantenimiento y reparaciones.
- Gestión, si la lleva una agencia.
El IRPF del alquiler
Al alquiler se le restan los gastos, los intereses de la hipoteca y la amortización del 3 % del valor de la construcción, sin el suelo. Si el resultado es positivo y se trata de vivienda, se aplica la reducción que corresponda al contrato, y lo que queda tributa a tu tipo marginal.
Las reducciones por alquiler de vivienda dependen de la fecha y de las condiciones del contrato, y el Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación, las modifica para los contratos firmados desde el 1 de diciembre de 2026. Están explicadas en la guía de medidas de vivienda de 2026.
Errores frecuentes
- Fiarse de la rentabilidad bruta de un anuncio.
- Calcular con doce meses de ocupación todos los años.
- Confundir el flujo de caja con la rentabilidad.
- Olvidar los impuestos y gastos de la compra en lo invertido.
Cómo usar esta calculadora
- Indica el precio de compra, los gastos de compra y una posible reforma inicial.
- Indica si financias con hipoteca (y sus condiciones) o pagas al contado.
- Indica el alquiler mensual esperado, los meses ocupados al año y todos los gastos anuales del inmueble.
- Indica tu tipo marginal de IRPF, la reducción que corresponde a tu contrato de alquiler y qué parte del valor es construcción (en el recibo del IBI), para estimar el impuesto sobre el alquiler.
- Revisa la rentabilidad bruta, la rentabilidad neta (sin hipoteca) y el cash flow mensual neto, que sí descuenta la cuota de la hipoteca y el IRPF estimado.
Cómo se calcula
Los ingresos brutos anuales son el alquiler mensual × meses ocupados. Los gastos anuales suman IBI, comunidad, seguros, mantenimiento (% del alquiler), gestión (% del alquiler) y otros gastos. El rendimiento neto antes de impuestos es ingresos menos esos gastos (sin contar la hipoteca). El IRPF sigue el artículo 23 de la Ley del IRPF: a los ingresos se les restan esos gastos, los intereses de la hipoteca del año (junto con las reparaciones, como máximo hasta el importe de los ingresos) y la amortización del 3 % sobre el valor de la construcción y las mejoras, sin el suelo. Si el rendimiento resultante es positivo, se aplica la reducción por alquiler de vivienda de tu contrato (50 %, 60 %, 70 % o 90 %) y después tu tipo marginal; si es negativo, reduce el impuesto de tus otras rentas. El cash flow neto resta, además, la cuota anual de la hipoteca si financias la compra.
La rentabilidad bruta y la neta se calculan sobre la inversión total (precio + gastos de compra + reforma), no sobre lo que pones de tu bolsillo. El cash-on-cash, en cambio, se calcula sobre tu desembolso inicial real (entrada + gastos + reforma), así que es sensible a cuánto financias con hipoteca.
Ver también la metodología general de las calculadoras.
Ejemplo
Con una compra de 150.000 € (10 % de gastos, 5.000 € de reforma), financiada con hipoteca al 3 % a 25 años con un 20 % de entrada, un alquiler de 800 €/mes durante 11 meses al año, gastos anuales de 1.890 € (IBI, comunidad, seguros, mantenimiento y otros), un tipo marginal de IRPF del 30 % y una reducción del 60 %: la inversión total es de 170.000 €, el desembolso inicial de 50.000 €, la cuota de la hipoteca de 569,05 €/mes, la rentabilidad bruta del 5,18 % y la neta (sin hipoteca) del 4,06 %. Fiscalmente, el primer año se deducen además 3.555,23 € de intereses y 3.120 € de amortización (3 % de 104.000 €: el 60 % de la compra con gastos, más la reforma), así que el rendimiento neto fiscal es de 234,77 €, que tras la reducción del 60 % tributa por 93,91 €: 28,17 € de IRPF. El cash flow mensual neto, ya descontada la hipoteca y el IRPF, es de 4,43 € al mes: la inversión es rentable pero apenas deja dinero cada mes mientras se paga la hipoteca.
Cómo interpretar el resultado
Este ejemplo muestra por qué rentabilidad y cash flow no son lo mismo: un alquiler puede rendir por encima de la inflación y aun así no cubrir la cuota de la hipoteca cada mes, si financias una parte grande de la compra. Si bajas el porcentaje financiado, subes la entrada y baja la cuota mensual, lo que mejora el cash flow pero también sube tu desembolso inicial y baja el cash-on-cash si el alquiler no compensa esa entrada extra.
Preguntas frecuentes sobre esta herramienta
¿Qué diferencia hay entre rentabilidad y cash flow?
La rentabilidad compara el rendimiento anual con el valor de la inversión (cuánto rinde el dinero invertido). El cash flow es el dinero real que entra o sale de tu bolsillo cada mes, una vez pagada la hipoteca y el IRPF. Puedes tener rentabilidad positiva y cash flow negativo si financias buena parte de la compra, como en el ejemplo de arriba.
¿Cómo afectan los meses vacíos al resultado?
Directamente: los ingresos brutos son el alquiler multiplicado por los meses realmente ocupados, no por 12. Si el inmueble está vacío más meses de los que indicas, la rentabilidad y el cash flow reales serán peores que los que muestra la calculadora.
¿Incluye todos mis impuestos?
Estima el IRPF del alquiler con las reglas del artículo 23 de la Ley del IRPF (gastos deducibles, intereses, amortización y reducción por alquiler de vivienda) y tu tipo marginal. No traslada a años siguientes el exceso de intereses y reparaciones sobre los ingresos, ni recoge la escala exacta de tu comunidad: la cifra final depende de tu declaración completa.
Fuentes
- BOE — Ley 35/2006, del IRPF (art. 23: gastos deducibles y reducciones del capital inmobiliario) — consultado el 28 de septiembre de 2026
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