Calculadora de rentabilidad de un alquiler vacacional
Actualizado el
Estima lo que te deja una vivienda de uso turístico: ingresos por noches y limpieza, comisiones de las plataformas, gastos, IRPF y la ocupación que necesitas para no perder dinero.
Datos normativos revisados el 27 de septiembre de 2026
Alquiler vacacional
Introduce el precio por noche, la ocupación y los gastos. Revisa antes si tu comunidad autónoma, tu ayuntamiento y tu comunidad de propietarios permiten el uso turístico de la vivienda.
Porcentaje de noches del año que está alquilada, contando temporada alta y baja.
Beneficio neto al año
10.428 €
869 € al mes, tras el IRPF
- Ingresos
- 24.090 €
- Rentabilidad bruta
- 12,0 %
- Rentabilidad neta (antes de IRPF)
- 7,4 %
- Ocupación mínima para cubrir gastos
- 9,9 %
Frente al alquiler tradicional
Cuentas del año
- Noches ocupadas (219) y limpiezas cobradas
- 24.090 €
- − Comisiones de plataforma y gestión
- 3.614 €
- − Limpieza, suministros, gastos fijos y mantenimiento
- 5.579 €
- = Rendimiento neto
- 14.898 €
- − IRPF (30 %, sin reducción)
- 4.469 €
- = Beneficio neto
- 10.428 €
Resultado orientativo. No constituye asesoramiento financiero, fiscal, legal o de inversión. Los importes fiscales dependen de la normativa vigente, de tu comunidad autónoma o municipio y de tus circunstancias personales.
¿Ves un error en esta calculadora? Avísanos por correo con los datos que introdujiste y el resultado que esperabas. Cómo se revisa cada aviso, en la política editorial.
Guía: rentabilidad de un alquiler vacacional y ocupación mínima
Un alquiler vacacional ingresa más por noche que uno tradicional, pero tiene más gastos y depende de la ocupación. La cifra clave es la ocupación de equilibrio: el porcentaje de noches que hay que llenar para no perder dinero. En el ejemplo es del 9,9 %; con un 60 % de ocupación quedan 10.428 € netos al año.
Todo depende de la ocupación
| Ocupación | Noches al año | Ingresos | Beneficio neto tras IRPF | Rentabilidad neta |
|---|---|---|---|---|
| 40 % | 146 | 16.060 € | 6.266 € | 4,48 % |
| 50 % | 183 | 20.075 € | 8.347 € | 5,96 % |
| 60 % | 219 | 24.090 € | 10.428 € | 7,45 % |
| 75 % | 274 | 30.113 € | 13.550 € | 9,68 % |
La ocupación media anual incluye la temporada baja. Usar la del verano para todo el año es el error más caro.
Gastos que no tiene un alquiler tradicional
- Comisión de la plataforma, sobre cada reserva.
- Limpieza y lavandería en cada cambio de huéspedes.
- Suministros e internet, que paga el propietario.
- Reposición y mantenimiento, por el mayor desgaste.
- Gestión, si no lo llevas tú, y tu propio tiempo si lo llevas.
Impuestos y normas
El rendimiento tributa en el IRPF a tu tipo marginal, sin las reducciones del alquiler de vivienda habitual. La calculadora no incluye el IVA ni otros tributos que puedan corresponder según los servicios que se presten.
Antes de hacer números, comprueba si puedes hacerlo: el alquiler turístico depende de la normativa de cada comunidad autónoma y de cada ayuntamiento, y de los estatutos de la comunidad de propietarios.
Errores frecuentes
- Calcular con la ocupación de la temporada alta.
- Olvidar la comisión de la plataforma y la limpieza.
- Comparar los ingresos brutos con un alquiler tradicional, en lugar del beneficio neto.
- No comprobar antes la normativa local y los estatutos.
Cómo usar esta calculadora
- Indica cuánto has invertido en la vivienda (precio, gastos, reforma y mobiliario).
- Escribe el precio medio por noche, la ocupación anual y la estancia media, y la limpieza que cobras y lo que te cuesta.
- Añade la comisión de la plataforma, la gestión si la delegas, los suministros y los gastos fijos.
- Compara el resultado con lo que ingresarías alquilándola todo el año.
Cómo se calcula
Las noches ocupadas son 365 × la ocupación. Los ingresos suman el precio por noche de esas noches más la limpieza cobrada en cada estancia (noches ocupadas ÷ estancia media).
Se restan las comisiones (porcentaje de los ingresos), el coste de las limpiezas, los suministros, los gastos fijos y el mantenimiento. El resultado es el rendimiento neto.
El IRPF aplica tu tipo marginal sobre el rendimiento neto positivo, sin la reducción del 50 % o más que tiene el alquiler de vivienda habitual. La ocupación mínima es la que hace el rendimiento neto igual a cero.
Ver también la metodología general de las calculadoras.
Ejemplo
Una vivienda de 200.000 € a 100 € la noche con un 60 % de ocupación (219 noches), estancias de 4 noches, 40 € de limpieza cobrada y 35 € de coste, un 15 % de comisión, 120 € de suministros al mes, 1.500 € de gastos fijos y un 3 % de mantenimiento.
Ingresa 24.090 € al año; paga 3.613,50 € de comisiones y 5.578,95 € de otros gastos, así que el rendimiento neto es de 14.897,55 € (una rentabilidad neta del 7,45 % sobre la inversión). Con un tipo marginal del 30 %, el IRPF es de 4.469,26 € y el beneficio neto de 10.428,28 €. Solo pierde dinero por debajo del 9,9 % de ocupación.
Cómo interpretar el resultado
La ocupación es la clave: una bajada de temporada o una norma que limite los días de alquiler cambia por completo el resultado. Antes de invertir, comprueba si tu comunidad autónoma exige licencia o registro, si el ayuntamiento limita las viviendas turísticas y si los estatutos de la comunidad de propietarios lo permiten.
Preguntas frecuentes sobre esta herramienta
¿Cómo tributa el alquiler vacacional?
Si solo cedes la vivienda (sin servicios propios de la hostelería), es un rendimiento del capital inmobiliario en el IRPF, pero sin la reducción del alquiler de vivienda habitual. Si prestas servicios hoteleros (limpieza durante la estancia, desayunos…), pasa a ser actividad económica y lleva IVA.
¿Es más rentable que el alquiler tradicional?
Suele ingresar más, pero con más gastos, más trabajo, más riesgo de estacionalidad y peor fiscalidad. Compara el rendimiento neto después de impuestos, no los ingresos brutos.
Fuentes
- BOE — Ley 35/2006, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas — consultado el 28 de septiembre de 2026
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