Alquilar una vivienda como persona física o mediante una sociedad

Cómo tributa el alquiler en cada estructura

1. 1. Persona física: IRPF

   El alquiler es un rendimiento del capital inmobiliario. Tributa el rendimiento neto: los ingresos menos los gastos necesarios y la amortización del inmueble. Ese neto se suma al resto de tu renta en la base general, a tu tipo marginal.

   Si se trata de un arrendamiento de vivienda de los que regula la Ley de Arrendamientos Urbanos, el rendimiento neto positivo se reduce en un porcentaje que depende del contrato. El Real Decreto-ley 29/2026 ha cambiado esos porcentajes para los contratos firmados desde el 1 de diciembre de 2026 y está pendiente de convalidación: consulta el detalle actualizado en la guía de medidas de vivienda de 2026.

   Un inmueble que no está alquilado ni es tu vivienda habitual genera una renta imputada, aunque no cobres nada por él.

   Lo que dice la norma

   • Son deducibles los gastos necesarios para obtener el rendimiento: entre otros, los intereses y demás gastos de financiación y los de reparación y conservación (juntos, con el límite de los ingresos de cada inmueble; el exceso puede deducirse en los cuatro años siguientes), los tributos y tasas no estatales y los servicios de terceros. (Ley 35/2006, art. 23.1.a))
   • La amortización del inmueble es deducible hasta el 3 % anual del mayor de dos valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el suelo. (Ley 35/2006, art. 23.1.b))
   • La reducción del rendimiento neto solo se aplica a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda del artículo 2.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. (Ley 35/2006, art. 23.2)
   • Los inmuebles urbanos que no están afectos a una actividad, no generan rendimientos del capital y no son la vivienda habitual dan lugar a una renta imputada. (Ley 35/2006, art. 85.1)

   • Calculadora: Rentabilidad de una vivienda en alquiler
   • Concepto: Rentabilidad neta del alquiler

2. 2. Sociedad: Impuesto sobre Sociedades

   La sociedad tributa por su beneficio contable, con los ajustes de la ley: ingresos por alquiler menos gastos (financiación, conservación, tributos, gestión, amortización). No existen las reducciones del IRPF por alquiler de vivienda.

   Si la sociedad solo tiene inmuebles alquilados y no cuenta con una persona contratada a jornada completa para gestionarlos, la ley considera que no realiza una actividad económica y será normalmente una entidad patrimonial, que no accede a los tipos reducidos de las empresas pequeñas.

   Lo que dice la norma

   • El arrendamiento de inmuebles solo es actividad económica si para ordenarlo se emplea, al menos, a una persona con contrato laboral y jornada completa. (Ley 27/2014, art. 5.1)
   • El tipo general es el 25 %. En los periodos iniciados en 2026, las entidades con cifra de negocios inferior a 1 millón de euros aplican el 19 % a los primeros 50.000 € de base y el 21 % al resto; las de reducida dimensión, el 23 %. Estos tipos reducidos no se aplican a las entidades patrimoniales. (Ley 27/2014, art. 29.1 y disposición transitoria cuadragésima cuarta)
   • En la tabla de amortización, los edificios destinados a viviendas tienen un coeficiente lineal máximo del 2 % anual. (Ley 27/2014, art. 12.1.a))

3. 3. El régimen especial de arrendamiento de viviendas

   Existe un régimen para sociedades cuya actividad principal es alquilar viviendas. Bonifica parte de la cuota, pero tiene requisitos de tamaño y permanencia que una sociedad con una o dos viviendas no cumple.

   Lo que dice la norma

   • El régimen exige, entre otros requisitos, tener en todo momento 8 o más viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento y mantenerlas así al menos 3 años. (Ley 27/2014, art. 48.2)
   • La parte de la cuota íntegra que corresponde a las rentas del arrendamiento de esas viviendas tiene una bonificación del 40 %. (Ley 27/2014, art. 49.1)

4. 4. Llevar el dinero al socio

   El beneficio de la sociedad no es del socio hasta que se reparte. El dividendo es un rendimiento del capital mobiliario que tributa en la base del ahorro del IRPF del socio, además de lo que ya pagó la sociedad.

   Por eso la comparación correcta no es «tipo de Sociedades frente a tipo del IRPF», sino el coste total hasta que el dinero llega a tus manos. Si el beneficio se queda en la sociedad para reinvertir, ese segundo nivel se aplaza.

   Lo que dice la norma

   • Los dividendos y participaciones en beneficios de cualquier entidad son rendimientos del capital mobiliario. (Ley 35/2006, art. 25.1.a))

   • Calculadora: Dividendos

5. 5. Cuándo aparece el IVA

   El alquiler de una vivienda para vivir en ella está exento de IVA, lo alquile una persona o una sociedad. Deja de estarlo, entre otros casos, cuando el arrendador presta servicios propios de la hostelería, cuando la vivienda se alquila para ser subarrendada y en los alquileres de corta duración que fija la ley.

   El Real Decreto-ley 29/2026 ha modificado la regla de los alquileres de corta duración con efectos desde el 1 de diciembre de 2026 y está pendiente de convalidación: el detalle está en la guía de medidas de vivienda de 2026.

   Lo que dice la norma

   • Está exento de IVA el arrendamiento de edificios o partes de ellos destinados exclusivamente a viviendas, con sus garajes y anexos accesorios y los muebles arrendados conjuntamente. (Ley 37/1992, art. 20.Uno.23.º.b))
   • La exención no alcanza a los apartamentos o viviendas amueblados cuando el arrendador se obliga a prestar servicios complementarios propios de la industria hotelera, ni a los arrendamientos de edificios para ser subarrendados. (Ley 37/1992, art. 20.Uno.23.º, letras e') y f'))

   • Calculadora: Rentabilidad de alquiler vacacional

Decisiones importantes

Errores frecuentes

• Comparar solo los tipos impositivos. El 25 % de Sociedades parece menor que un marginal alto del IRPF, pero falta restar las reducciones del IRPF y sumar el impuesto del dividendo.
• Dar por hecho los tipos reducidos de Sociedades. Una sociedad que solo alquila inmuebles sin personal suele ser patrimonial y tributa al tipo general.
• Aplicar la reducción del IRPF a un alquiler turístico. La reducción es para arrendamientos de vivienda; no para alquileres turísticos ni de temporada.
• Olvidar la imputación de rentas. A título personal, una vivienda vacía también tributa. En una sociedad no hay imputación, pero sí los costes de mantenerla.