Guía · Inversión

Qué es una SOCIMI y cómo funciona

Publicado el 8 de octubre de 2026 · Revisado el 8 de octubre de 2026

Redacción y revisión: Capital Claro · quién está detrás · cómo se elabora

SOCIMI
Sociedad patrimonial
Sociedad
Persona física

En resumen

Una SOCIMI es una sociedad anónima cotizada cuyo negocio principal es comprar o promover inmuebles urbanos para alquilarlos. Tributa al 0 % en el Impuesto sobre Sociedades a cambio de cumplir requisitos estrictos de capital, inversión y cotización y de repartir cada año la mayor parte del beneficio, que tributa en sus accionistas. No es una sociedad patrimonial ni un fondo.

Esta guía resume el marco general con la normativa estatal vigente en la fecha de revisión. No es asesoramiento fiscal: la calificación de cada operación depende de los hechos y de su prueba, y puede variar por comunidad autónoma o territorio foral. Antes de decidir, consúltalo con un asesor.

Para quién es esta guía

Has leído sobre las SOCIMI y quieres entender qué son antes de valorar invertir en una.
Te han dicho que «montar una SOCIMI» sirve para pagar menos por tus alquileres y quieres saber si tiene sentido.
Quieres distinguirla de una sociedad patrimonial, una inmobiliaria corriente o un fondo.

Cómo funciona una SOCIMI

1. Qué es
SOCIMI significa Sociedad Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario. Es la versión española de los REIT de otros países: un vehículo para invertir en inmuebles en alquiler a través de acciones que se compran y venden en un mercado.
Su objeto principal es adquirir y promover inmuebles urbanos para arrendarlos, o participar en otras entidades con ese mismo objeto. No tiene por qué dedicarse a la vivienda: muchas tienen oficinas, locales, naves u hoteles.
Lo que dice la norma
- El objeto social principal es la adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento, y la tenencia de participaciones en otras SOCIMI o entidades análogas. (Ley 11/2009, art. 2.1)
- Puede desarrollar actividades accesorias si sus rentas representan en conjunto menos del 20 % de las rentas de la sociedad en cada periodo impositivo. (Ley 11/2009, art. 2.6)
2. Requisitos
El régimen especial es opcional y exige cumplir a la vez varias condiciones. Incumplirlas puede suponer perderlo.
Lo que dice la norma
- Capital social mínimo de 5 millones de euros y una sola clase de acciones. (Ley 11/2009, art. 5.1 y 5.3)
- Sus acciones, nominativas, deben estar admitidas a negociación en un mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación, de forma ininterrumpida durante todo el periodo impositivo. (Ley 11/2009, art. 4)
- Al menos el 80 % del valor del activo debe estar invertido en inmuebles urbanos destinados al arrendamiento, en terrenos para promoverlos o en participaciones en otras entidades del artículo 2. (Ley 11/2009, art. 3.1)
- Al menos el 80 % de las rentas de cada ejercicio, con las exclusiones que fija la ley, debe proceder del arrendamiento de esos inmuebles o de dividendos de esas participaciones. (Ley 11/2009, art. 3.2)
- Los inmuebles deben permanecer arrendados al menos tres años; el tiempo ofrecidos en arrendamiento cuenta hasta un máximo de un año. (Ley 11/2009, art. 3.3)
3. Obligación de repartir beneficios
La contrapartida del tipo del 0 % es que el beneficio no se queda en la sociedad: debe repartirse en su mayor parte cada año, y tributa en quien lo cobra.
Lo que dice la norma
- Debe distribuir como dividendo el 100 % de los beneficios que procedan de dividendos de sus participadas, al menos el 50 % de los derivados de la transmisión de inmuebles y participaciones (el resto debe reinvertirse en tres años) y al menos el 80 % del resto de los beneficios. (Ley 11/2009, art. 6.1)
- La distribución debe acordarse en los seis meses siguientes al cierre del ejercicio y el dividendo pagarse en el mes siguiente al acuerdo. (Ley 11/2009, art. 6.1)
4. Cómo tributa la SOCIMI
Tributa al 0 % en el Impuesto sobre Sociedades, pero no está libre de impuestos: hay tres gravámenes que corrigen los casos en que el beneficio no llega a tributar en el accionista o no se reparte.
El último lo ha modificado el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación parlamentaria: si no se convalida, esa parte dejaría de aplicarse.
Lo que dice la norma
- Las entidades que optan por el régimen tributan al tipo del 0 % en el Impuesto sobre Sociedades. (Ley 11/2009, art. 9.1)
- Si un inmueble no cumple el plazo de permanencia de tres años, todas las rentas que haya generado tributan por el régimen general y al tipo general del impuesto. (Ley 11/2009, art. 9.1)
- Gravamen especial del 19 % sobre los dividendos repartidos a socios con una participación del 5 % o más cuando, en esos socios, están exentos o tributan a menos del 10 %. (Ley 11/2009, art. 9.2)
- Gravamen especial del 15 % sobre el beneficio del ejercicio que no se distribuye, en la parte que procede de rentas que no han tributado al tipo general ni están en periodo de reinversión; del 25 % cuando ese beneficio procede del alquiler de viviendas o de otra cesión de uso de inmuebles residenciales, con reducciones si la mayor parte del parque se alquila a precio asequible. (Ley 11/2009, art. 9.4 a 9.6, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026 (pendiente de convalidación))
5. Cómo tributa el accionista
Si eres una persona física residente, el dividendo de una SOCIMI es un rendimiento del capital mobiliario que tributa en la base del ahorro de tu IRPF, como el de cualquier otra acción. La ganancia o pérdida al vender las acciones es una ganancia o pérdida patrimonial.
Si el accionista es una sociedad, no puede aplicar la exención general sobre dividendos: el dividendo tributa en su Impuesto sobre Sociedades.
Lo que dice la norma
- Para un contribuyente del IRPF, los dividendos de una SOCIMI tributan como rendimientos del capital mobiliario (art. 25.1.a de la Ley del IRPF). (Ley 11/2009, art. 10.1.b))
- Para un contribuyente del Impuesto sobre Sociedades, no se aplica la exención del artículo 21 de la Ley 27/2014 a los dividendos ni a las rentas por la venta de las acciones. (Ley 11/2009, art. 10.1.a) y 10.2.a))
- Calculadora: Dividendos
- Calculadora: Impuestos de tus inversiones
6. Riesgos para quien invierte
Comprar acciones de una SOCIMI es invertir en renta variable con inmuebles detrás, no comprar un piso. Conviene tener presentes varios riesgos:
- De mercado: la acción puede cotizar por debajo del valor de los inmuebles y caer aunque los alquileres se cobren.
- De liquidez: muchas SOCIMI cotizan en sistemas multilaterales con muy poca negociación; vender puede ser difícil o exigir un descuento.
- De concentración: algunas tienen pocos inmuebles o un único inquilino.
- De deuda: suelen financiarse con préstamos; una subida de tipos reduce el beneficio repartible.
- Regulatorio: el régimen depende de cumplir los requisitos y de cambios legales, como el de 2026.
- Concepto: Diversificación
- Concepto: Perfil de riesgo
- Concepto: Renta fija y renta variable

Decisiones importantes

SOCIMI, sociedad patrimonial, inmobiliaria, fondo y persona física

Son figuras distintas, con requisitos y fiscalidad distintos. No se sustituyen entre sí.

	Qué es	Tributación de la entidad	Requisitos clave
SOCIMI	Sociedad anónima cotizada de alquiler de inmuebles urbanos	0 % en Sociedades, con gravámenes especiales	5 millones de capital, cotización, 80 % en alquiler, reparto obligatorio
Sociedad patrimonial	Sociedad corriente sin actividad económica (calificación fiscal)	Tipo general del 25 %, sin tipos reducidos	Ninguno especial: los de cualquier sociedad
Sociedad inmobiliaria con actividad	Sociedad que alquila o promueve con organización propia	Régimen general; bonificación del 40 % si se acoge al régimen de arrendamiento de viviendas	Para ese régimen: 8 o más viviendas, 3 años
Fondo de inversión inmobiliaria	Institución de inversión colectiva, sin personalidad jurídica, gestionada por una gestora	1 % si cumple los requisitos de su ley	Autorización y supervisión de la CNMV
Persona física	Propietario directo	IRPF: rendimiento del alquiler con posibles reducciones	Ninguno

¿Tiene sentido «montar una SOCIMI» para mis pisos?

Casi nunca. Además de los 5 millones de capital, exige cotizar en un mercado (con sus costes de asesores, auditoría e información periódica), repartir la mayor parte del beneficio cada año y mantener los inmuebles alquilados. Está pensada para vehículos de inversión con muchos inmuebles y varios inversores, no para un patrimonio familiar.

Y el 0 % no significa no pagar: el beneficio tributa en los accionistas al cobrarlo, y lo que no se reparte soporta un gravamen especial.

Errores frecuentes

Confundirla con una sociedad patrimonial. La patrimonial es una sociedad corriente que tributa al tipo general. La SOCIMI es un régimen especial con requisitos muy exigentes.
Pensar que no paga impuestos. El impuesto se traslada al accionista con el dividendo, y hay gravámenes especiales sobre ciertos dividendos y sobre el beneficio no repartido.
Creer que invertir en una SOCIMI es como tener un piso. Tienes acciones: su precio se mueve cada día, puedes no encontrar comprador y no decides sobre los inmuebles.
Dar por definitivo el cambio de 2026. El gravamen del 25 % sobre beneficios no distribuidos del alquiler residencial procede de un real decreto-ley pendiente de convalidación.

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Preguntas frecuentes

¿Qué diferencia hay entre una SOCIMI y una sociedad patrimonial?

La SOCIMI es una sociedad anónima cotizada con un régimen fiscal especial y requisitos de capital, inversión y reparto. La sociedad patrimonial es cualquier sociedad que, por no realizar una actividad económica, tributa al tipo general sin incentivos. Una sociedad con dos pisos alquilados es patrimonial, no una SOCIMI.

¿Cómo tributan los dividendos de una SOCIMI en el IRPF?

Como los de cualquier acción: rendimientos del capital mobiliario en la base del ahorro, con su retención. No tienen exención por proceder de una SOCIMI.

¿Dónde compruebo los datos de una SOCIMI concreta?

En la información que publica el mercado en el que cotiza y, si cotiza en un mercado regulado, en los registros públicos de la CNMV. Antes de invertir, revisa sus inmuebles, su deuda y cuánto se negocia la acción.

Fuentes

BOE: Ley 11/2009, de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (texto consolidado). Objeto social (art. 2), requisitos de inversión (art. 3), negociación (art. 4), capital (art. 5), distribución de resultados (art. 6), régimen fiscal de la sociedad (art. 9) y de los socios (art. 10). Consultado el 8 de octubre de 2026.
BOE: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (pendiente de convalidación). Nueva redacción del gravamen especial sobre beneficios no distribuidos (art. 9.4 a 9.6 de la Ley 11/2009), pendiente de convalidación. Consultado el 8 de octubre de 2026.
BOE: Ley 27/2014, del Impuesto sobre Sociedades (texto consolidado). Entidad patrimonial (art. 5.2), tipos de gravamen, incluido el 1 % de los fondos de inversión inmobiliaria (art. 29), y régimen de entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda (arts. 48 y 49). Consultado el 8 de octubre de 2026.
BOE: Ley 35/2006, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (texto consolidado). Dividendos como rendimientos del capital mobiliario (art. 25.1.a). Consultado el 8 de octubre de 2026.
CNMV: Comisión Nacional del Mercado de Valores — portal oficial (registros públicos e información para inversores). Supervisión de los mercados de valores y registros públicos donde consultar la información de entidades cotizadas en mercados regulados. Consultado el 8 de octubre de 2026.

Contenido educativo. No constituye asesoramiento financiero, fiscal, legal o de inversión. Consulta siempre la información precontractual de cada entidad.