Comprar una vivienda como persona física o mediante una sociedad

Qué cambia en cada momento

Sigue el orden de la vida de la vivienda: comprar, financiar, usar, alquilar y vender.

1. 1. Los impuestos de la compra

   Una vivienda nueva lleva IVA y Actos Jurídicos Documentados; una usada, Transmisiones Patrimoniales. Estos impuestos gravan la operación, la compre una persona o una sociedad.

   La diferencia suele estar en los beneficios autonómicos: muchos tipos reducidos (vivienda habitual, jóvenes, familias numerosas) están pensados para personas físicas. Una sociedad normalmente paga el tipo general. Compruébalo en la normativa de tu comunidad: el comparador de ITP y AJD por comunidad autónoma recoge la regla de cada territorio con su artículo.

   Algunas comunidades fijan además tipos más altos según quién compra. En Cataluña, por ejemplo, la compra de viviendas por un gran tenedor, persona física o jurídica, tributa al 20 % en Transmisiones Patrimoniales, con las exclusiones de su norma.

   Una sociedad que compra una vivienda con IVA para alquilarla como vivienda no suele poder deducir ese IVA, porque ese alquiler está exento.

   Lo que dice la norma

   • La entrega de viviendas tributa al tipo reducido del 10 % en el IVA, incluidas hasta dos plazas de garaje y anexos que se transmitan con ellas. (Ley 37/1992, art. 91.Uno.1.7.º)
   • La transmisión de inmuebles sujeta a Transmisiones Patrimoniales tributa al tipo que apruebe la comunidad autónoma; si no ha aprobado ninguno, el 6 %. (Real Decreto Legislativo 1/1993, art. 11.1.a))
   • En Actos Jurídicos Documentados, si la comunidad autónoma no ha aprobado un tipo, se aplica el 0,50 %. (Real Decreto Legislativo 1/1993, art. 31.2)
   • En Cataluña, la transmisión de viviendas tributa al 20 % cuando el adquirente es una persona física o jurídica que tiene la consideración de gran tenedor. (Decreto Legislativo 1/2024, libro sexto del Código tributario de Cataluña, art. 641-1.5)
   • El Real Decreto-ley 29/2026 modifica los artículos 20 y 91 de la Ley del IVA con efectos desde el 1 de diciembre de 2026. Está pendiente de convalidación: la guía de las medidas de vivienda de 2026 recoge su situación. (Real Decreto-ley 29/2026 (análisis jurídico del BOE: referencias anteriores))

   • Calculadora: Gastos de compra
   • Calculadora: ITP y AJD por comunidad autónoma

2. 2. La financiación

   Un banco estudia a una sociedad con otros criterios: sus cuentas, su actividad y, a menudo, el aval personal de los socios. Las condiciones no tienen por qué ser las de una hipoteca de vivienda habitual a un particular.

   La Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, protege al prestatario, fiador o garante que es persona física. Si el préstamo lo firma solo una sociedad, esas garantías no se aplican del mismo modo.

   Lo que dice la norma

   • En las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, el sujeto pasivo de Actos Jurídicos Documentados es el prestamista. (Real Decreto Legislativo 1/1993, art. 29)

   • Calculadora: Calculadora de hipoteca
   • Calculadora: ¿Cuánto me prestan?
   • Concepto: LTV

3. 3. Si vas a vivir en ella

   A título personal, tu vivienda habitual no genera renta que declarar por usarla, y al venderla puedes dejar exenta la ganancia si reinviertes en otra vivienda habitual en las condiciones del reglamento.

   Si la vivienda es de tu sociedad y vives en ella, la situación cambia: la sociedad te está cediendo un bien. Debe cobrarte un alquiler de mercado o, si no lo hace, hay una retribución en especie o una operación vinculada que valorar a mercado. Los gastos de una vivienda de uso particular del socio no son deducibles para la sociedad.

   Lo que dice la norma

   • La ganancia por la venta de la vivienda habitual puede excluirse de gravamen si el importe obtenido se reinvierte en otra vivienda habitual, en las condiciones reglamentarias. (Ley 35/2006, art. 38.1)
   • Las operaciones entre una sociedad y sus socios se valoran por su valor de mercado. (Ley 27/2014, art. 18.1)
   • Los donativos y liberalidades no son gasto deducible en el Impuesto sobre Sociedades. (Ley 27/2014, art. 15.e))

4. 4. Si vas a alquilarla

   Una persona física tributa en el IRPF por el rendimiento neto del alquiler y, si es un arrendamiento de vivienda, puede aplicar las reducciones de la ley, que dependen del tipo de contrato y que el Real Decreto-ley 29/2026 ha modificado.

   Una sociedad tributa en el Impuesto sobre Sociedades por su beneficio, sin esas reducciones. Para llevar el dinero del alquiler al socio hay que repartir un dividendo, que vuelve a tributar en el IRPF del socio.

   La guía sobre alquilar como persona física o mediante una sociedad lo desarrolla.

   • Calculadora: Rentabilidad de una vivienda en alquiler

5. 5. Sociedad patrimonial: qué significa

   Una sociedad que solo tiene inmuebles alquilados, sin una organización propia, suele ser una entidad patrimonial: la ley considera que no realiza una actividad económica. No es un tipo de sociedad distinto, sino una calificación fiscal de una sociedad limitada o anónima corriente.

   Ser patrimonial tiene consecuencias: no puede aplicar los tipos reducidos de las empresas pequeñas ni el de las entidades de nueva creación, y queda fuera de otros incentivos.

   Lo que dice la norma

   • Es entidad patrimonial la que tiene más de la mitad de su activo formado por valores o no afecto a una actividad económica. (Ley 27/2014, art. 5.2)
   • El arrendamiento de inmuebles solo es actividad económica si para ordenarlo se emplea, al menos, a una persona con contrato laboral y jornada completa. (Ley 27/2014, art. 5.1)
   • El tipo general del Impuesto sobre Sociedades es el 25 %. En los periodos iniciados en 2026, las entidades con cifra de negocios inferior a 1 millón de euros aplican el 19 % a los primeros 50.000 € de base y el 21 % al resto, y las de reducida dimensión, el 23 %. Estos tipos reducidos no se aplican a las entidades patrimoniales. (Ley 27/2014, art. 29.1 y disposición transitoria cuadragésima cuarta)

6. 6. Al vender

   Una persona física tributa por la ganancia en la base del ahorro del IRPF. Una sociedad integra el beneficio en su resultado y tributa a su tipo del Impuesto sobre Sociedades; si después reparte ese dinero, el socio tributa por el dividendo.

   En los dos casos puede haber plusvalía municipal. La exención por reinversión en vivienda habitual solo existe para personas físicas.

   • Calculadora: Impuestos al vender
   • Calculadora: Plusvalía municipal
   • Concepto: Impuestos al vender una vivienda

7. 7. Los costes de tener una sociedad

   Una sociedad tiene obligaciones que un particular no tiene, se use mucho o poco:

   • Constitución, contabilidad y cuentas anuales depositadas en el Registro Mercantil.
   • Declaración del Impuesto sobre Sociedades cada año, haya o no beneficio.
   • Separación estricta entre el patrimonio de la sociedad y el del socio: cada uso personal hay que documentarlo y valorarlo.
   • Costes de disolución si un día quieres sacar la vivienda de la sociedad.

Decisiones importantes

Errores frecuentes

• «Con una sociedad se pagan menos impuestos». No en general. La compra suele costar lo mismo o más, el alquiler pierde las reducciones del IRPF y el dinero tributa dos veces: en la sociedad y al repartirlo.
• Vivir en la vivienda de la sociedad sin pagar. Ese uso tiene valor fiscal. Si no se documenta y se valora a mercado, puede regularizarse en la sociedad y en el socio.
• Confundir sociedad patrimonial y SOCIMI. La primera es una calificación fiscal de una sociedad corriente sin actividad económica; la segunda, un régimen especial con requisitos muy exigentes.
• Decidir solo por el tipo impositivo. Comparar el 25 % de Sociedades con el IRPF sin contar las reducciones, el dividendo posterior y los costes de la estructura lleva a conclusiones equivocadas.