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Actualidad · Vivienda

Medidas de vivienda en España en 2026: los reales decretos-ley 28 y 29 y qué cambió respecto a los derogados

Publicado el · Actualizado el (hora peninsular)

Redacción y revisión: Capital Claro · quién está detrás · cómo se elabora

Actualización (): Entra en vigor el Real Decreto-ley 29/2026 (salvo las medidas con fecha propia). Sigue pendiente de convalidación, igual que el 28/2026: la Diputación Permanente del Congreso está convocada el 16 de octubre para otros dos reales decretos-ley y esa convocatoria no los incluye.

Actualización (): Corrección: los acuerdos de derogación de los reales decretos-ley 26/2026 y 27/2026 se publicaron en el BOE núm. 245, de 2 de octubre de 2026 (BOE-A-2026-20526 y BOE-A-2026-20527). Una versión anterior de esta guía indicaba que aún no constaban.

Actualización (): El BOE publica los reales decretos-ley 29/2026 (en vigor desde el 8 de octubre) y 28/2026 (en vigor desde el 15 de noviembre), aprobados el 6 de octubre de 2026. Recuperan buena parte de las medidas de los derogados 26/2026 y 27/2026, pero no son idénticos: esta guía explica las medidas actuales y qué ha cambiado. Ambos están pendientes de convalidación parlamentaria.

Actualización (): El Pleno del Congreso derogó el 2 de octubre de 2026 los dos reales decretos-ley: el 26/2026, con 172 votos a favor de su convalidación y 178 en contra, y el 27/2026, con 166 a favor y 184 en contra. Como no se convalidaron, no se tramitan como proyecto de ley.

Estado de estas medidas

Comprobado en el BOE y en el Congreso de los Diputados el 8 de octubre de 2026 a las 08:15.

  • Real Decreto-ley 29/2026: Publicado y en vigor — pendiente de convalidación parlamentaria

    Aprobado el · Publicado en el BOE el · En vigor desde el

    Publicado en el BOE el 7 de octubre de 2026 y en vigor desde el 8 de octubre (disposición final decimoprimera), salvo las medidas con fecha propia: IVA y plusvalía municipal desde el 1 de diciembre de 2026, imputación de rentas desde el 1 de enero de 2027 y la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa cuando se apruebe su orden ministerial. Pendiente de convalidación parlamentaria.

    Texto en el BOE (BOE-A-2026-20823)

  • Real Decreto-ley 28/2026: Publicado — pendiente de entrada en vigor y de convalidación parlamentaria

    Aprobado el · Publicado en el BOE el · En vigor desde el

    Publicado en el BOE el 7 de octubre de 2026. Entra en vigor el 15 de noviembre de 2026 (disposición final segunda). Pendiente de convalidación parlamentaria.

    Texto en el BOE (BOE-A-2026-20822)

  • Real Decreto-ley 26/2026: Derogado por el Congreso

    Aprobado el · Publicado en el BOE el · En vigor desde el

    Publicado en el BOE el 30 de septiembre y en vigor desde el 1 de octubre de 2026. El Pleno del Congreso lo derogó el 2 de octubre de 2026: 172 votos a favor de la convalidación y 178 en contra (sesión n.º 203, expediente 130/000055). El acuerdo de derogación se publicó en el BOE núm. 245, de 2 de octubre de 2026 (Resolución de 2 de octubre de 2026 del Congreso de los Diputados, BOE-A-2026-20526).

    Texto en el BOE (BOE-A-2026-20266) · Congreso (expediente 130/000055)

  • Real Decreto-ley 27/2026: Derogado por el Congreso

    Aprobado el · Publicado en el BOE el · En vigor desde el

    Publicado en el BOE el 1 de octubre y en vigor desde el 2 de octubre de 2026. El Pleno del Congreso lo derogó el 2 de octubre de 2026: 166 votos a favor de la convalidación y 184 en contra (sesión n.º 203, expediente 130/000056). El acuerdo de derogación se publicó en el BOE núm. 245, de 2 de octubre de 2026 (Resolución de 2 de octubre de 2026 del Congreso de los Diputados, BOE-A-2026-20527).

    Texto en el BOE (BOE-A-2026-20385) · Congreso (expediente 130/000056)

Un real decreto-ley es una disposición provisional con fuerza de ley que se aplica desde su entrada en vigor. Las Cortes pueden tramitarlo como proyecto de ley, lo que podría cambiar su contenido. Según el artículo 86.2 de la Constitución, el Congreso debe pronunciarse sobre la convalidación o la derogación de un real decreto-ley en los treinta días siguientes a su promulgación. Con las Cortes disueltas (Real Decreto 806/2026, BOE del 6 de octubre de 2026), el artículo 78.2 atribuye esa facultad a la Diputación Permanente. A 8 de octubre de 2026 no constaba en el Congreso ninguna convocatoria ni expediente publicado sobre los reales decretos-ley 28/2026 y 29/2026: la Diputación Permanente está convocada el 16 de octubre de 2026 para decidir sobre otros dos reales decretos-ley (24/2026 y 25/2026), y la convocatoria publicada no los incluye. El BOE tampoco ha publicado ninguna corrección de errores ni modificación de ninguno de los dos.

Información general con fines educativos, elaborada a partir del texto publicado en el BOE. No es asesoramiento jurídico ni fiscal: cada caso depende de la fecha del contrato, de si el arrendador es persona física o jurídica, de la zona, de las comunicaciones previas, de la situación personal y del régimen transitorio. Los reales decretos-ley 28/2026 y 29/2026 están pendientes de convalidación parlamentaria y su contenido podría cambiar. Esta página no analiza los efectos de la derogación de los 26/2026 y 27/2026 sobre lo ocurrido mientras estuvieron en vigor.

¿Qué ha cambiado en materia de vivienda en España?

El Congreso derogó el 2 de octubre de 2026 los reales decretos-ley 26/2026 y 27/2026. El 6 de octubre, el Gobierno aprobó otros dos, publicados en el BOE el 7 de octubre: el 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre, que vuelve a modificar la Ley de Arrendamientos Urbanos (alquiler temporal y por habitaciones, actualización de la renta, gastos y garantías), crea una prórroga extraordinaria de los contratos, cambia la fiscalidad del alquiler y de las SOCIMI y crea la línea TU CASA; y el 28/2026, que entrará en vigor el 15 de noviembre de 2026 y cambia lo que ocurre cuando vence un contrato de alquiler de vivienda habitual. Recuperan buena parte del contenido de los derogados, con cambios. Los dos están pendientes de convalidación parlamentaria.

Cronología

  1. : El Consejo de Ministros aprueba los reales decretos-ley 26/2026 y 27/2026.
  2. : El BOE publica el Real Decreto-ley 26/2026, en vigor desde el 1 de octubre.
  3. : El BOE publica el Real Decreto-ley 27/2026, en vigor desde el 2 de octubre.
  4. : El Pleno del Congreso deroga los dos reales decretos-ley al no convalidarlos. El BOE publica ese mismo día los acuerdos de derogación (BOE núm. 245).
  5. : El Consejo de Ministros aprueba los reales decretos-ley 28/2026 y 29/2026. El BOE publica ese día la disolución de las Cortes (Real Decreto 806/2026).
  6. : El BOE publica los reales decretos-ley 28/2026 y 29/2026.
  7. : Entra en vigor el Real Decreto-ley 29/2026 (salvo las medidas con fecha propia).
  8. (prevista): Entra en vigor el Real Decreto-ley 28/2026.
  9. (prevista): Fecha de efectos de los cambios de IVA y de la plusvalía municipal del Real Decreto-ley 29/2026. El nuevo régimen de reducciones del IRPF se aplica a los contratos de alquiler firmados a partir de esa fecha.

Resumen rápido

  • Desde el 15 de noviembre de 2026 (RDL 28/2026), al vencer un alquiler de vivienda habitual tras cinco años (siete si el arrendador es una persona jurídica), el contrato se prorroga tácita y obligatoriamente por periodos de la misma duración salvo preaviso: seis meses el arrendador y dos el inquilino. Ver detalle
  • Si el arrendador decide no prorrogar, en general debe indemnizar al inquilino con la mayor de dos cantidades: doce mensualidades o una por cada año de residencia, calculadas con el sistema estatal de referencia de precios de alquiler. Ver detalle
  • Hasta el 31 de diciembre de 2027, la actualización anual de la renta tiene un límite extraordinario: ninguna subida si la renta supera el índice de referencia y, en los demás casos, un 2 % como máximo si no hay un nuevo acuerdo. Ver detalle
  • El inquilino al corriente de pago puede pedir una prórroga extraordinaria de hasta dos años en los contratos que cumplan las condiciones de la norma. Ver detalle
  • El alquiler temporal exige una causa real y acreditable de desplazamiento recogida en el contrato; si falta, se trata como alquiler de vivienda habitual. El alquiler por habitaciones entra en la ley, con límites en la suma de rentas. Ver detalle
  • Fiscalidad: deducción estatal del 10 % del alquiler para inquilinos con base imponible inferior a 33.007,20 € y nueva escala de reducciones para los propietarios en contratos firmados desde el 1 de diciembre de 2026. Ver detalle
  • SOCIMI: el gravamen especial sobre los beneficios no distribuidos sube al 25 % cuando proceden del alquiler de viviendas, con reducciones si la mayoría del parque se alquila a precio asequible. Ver detalle
  • TU CASA: préstamo público sin intereses de hasta el 20 % del valor de la vivienda (máximo 50.000 €) para la primera vivienda habitual hipotecada, sin límite de edad. Necesita un acuerdo del Consejo de Ministros para funcionar. Ver detalle

¿A quién te afecta?

Soy inquilino

  • Desde el 15 de noviembre de 2026, al vencer tu contrato una vez cumplidos cinco años (siete si el arrendador es una empresa u otra persona jurídica), se prorroga otros cinco o siete salvo que el arrendador avise con seis meses de antelación. Ver detalle
  • Si el arrendador no prorroga, en general te corresponde una indemnización, salvo en los casos excluidos (necesidad de la vivienda, otra vivienda en el municipio…). Ver detalle
  • Si cumples los requisitos (al corriente de pago, entre otros), puedes pedir una prórroga extraordinaria de hasta dos años. Ver detalle
  • Hasta el 31 de diciembre de 2027, la subida anual de tu renta tiene límites extraordinarios. Ver detalle
  • Deducción estatal en el IRPF del 10 % de lo pagado por el alquiler de tu vivienda habitual, con límites de base imponible. Ver detalle
  • Los gastos de gestión y formalización del contrato no se te pueden repercutir, y las garantías adicionales tienen un máximo. Ver detalle

Soy propietario y alquilo mi vivienda

  • Desde el 15 de noviembre de 2026, para no prorrogar al vencimiento debes avisar con seis meses y, salvo excepciones, indemnizar al inquilino. Ver detalle
  • Si el inquilino lo pide y cumple los requisitos, debes aceptar la prórroga extraordinaria, salvo en los casos previstos. Ver detalle
  • Hasta el 31 de diciembre de 2027 hay límites extraordinarios a la actualización anual de la renta. Ver detalle
  • La publicidad de tu alquiler debe incluir el índice de referencia y el límite de renta cuando corresponda. Ver detalle
  • En los contratos firmados desde el 1 de diciembre de 2026 cambia la reducción del rendimiento neto del alquiler en el IRPF. Ver detalle
  • Desde 2027 cambia la imputación de rentas de los inmuebles que no son tu vivienda habitual ni están alquilados. Ver detalle

Quiero comprar mi primera vivienda

  • TU CASA prevé un préstamo público sin intereses que complementa la hipoteca: hasta el 20 % del valor de la vivienda, con un máximo de 50.000 €, sin límite de edad. Todavía no se puede solicitar: falta su desarrollo. Ver detalle
  • Las viviendas compradas con TU CASA deben ser vivienda habitual y quedan sujetas de forma permanente a un precio máximo de venta. Ver detalle
  • Si compras una vivienda alquilada, te subrogas en la obligación de indemnizar al inquilino si después no prorrogas el contrato. Ver detalle
  • Si tu banco cede tu préstamo hipotecario a otra entidad, conservas frente a ella las mismas excepciones y defensas. Ver detalle

Soy inversor, arrendador profesional o SOCIMI

  • La condición de gran tenedor se acredita con una certificación del Registro de la Propiedad, y las viviendas de un edificio sin división horizontal cuentan una a una. Ver detalle
  • SOCIMI: gravamen especial del 25 % sobre los beneficios no distribuidos procedentes del alquiler de viviendas, con reducciones por vivienda asequible. Ver detalle
  • Las reducciones del IRPF por alquiler de los contratos nuevos exigen no ser gran tenedor, salvo en los supuestos de alquiler social y rehabilitación. Ver detalle
  • Desde el 1 de diciembre de 2026, los alquileres de viviendas amuebladas de hasta 30 noches pasan a tributar por IVA, salvo en la vivienda habitual del arrendador. Ver detalle
  • Hasta el 31 de diciembre de 2030 se limita a ciertas entidades la compra de viviendas por menos del 70 % de su valor de mercado. Ver detalle
  • Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa: nuevo producto con tributación diferida y exclusión parcial de la ganancia, todavía sin comercializar. Ver detalle

Real Decreto-ley 29/2026: alquiler, fiscalidad, SOCIMI y acceso a la vivienda

Publicado en el BOE el 7 de octubre y en vigor desde el 8 de octubre de 2026, pendiente de convalidación. Varias medidas fiscales tienen fechas de efecto propias, que se indican en cada una. Incluye también medidas que no afectan directamente a los hogares, como líneas de avales para promotores, la cesión de inmuebles públicos a Casa 47 o el Fondo de Vivienda de Impacto Social, dotado con 400 millones de euros, que esta página no detalla.

Alquiler temporal

Qué cambia

  • La ley define el arrendamiento de vivienda temporal: el que cubre la necesidad de vivienda del inquilino cuando está temporalmente desplazado de su domicilio habitual por una causa justificada y acreditable. Puede ser también el alquiler de una habitación o estancia.
  • El contrato debe recoger de forma expresa la causa del desplazamiento, que ha de ser real y acreditable. La prueba corresponde al arrendador. Si falta esa causa, el contrato pierde su naturaleza temporal y se rige como un alquiler de vivienda habitual, con efectos desde su firma.
  • Duración: más de 31 días y, como regla general, no más de doce meses en total, salvo que la causa de temporalidad continúe. Si se superan los doce meses sin justificación, o se suceden o novan más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes sobre la misma vivienda, el primero se considera alquiler de vivienda habitual, con su plazo mínimo y sus prórrogas.
  • Además: el inquilino puede desistir tras un mes avisando con diez días; la garantía adicional no puede superar una mensualidad; el arrendador debe conservar la vivienda y hacer las pequeñas reparaciones, y si se suceden contratos temporales en la misma vivienda, la renta de los siguientes no puede subir más que el IRAV vigente.
A quién afecta
Inquilinos y propietarios de alquileres de temporada o temporales sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Desde cuándo
Contratos celebrados desde el 8 de octubre de 2026.

Ten en cuenta

  • Los contratos de temporada o temporales firmados antes de la entrada en vigor del Real Decreto-ley 29/2026 mantienen su régimen anterior hasta el final del plazo pactado y se extinguen entonces sin prórroga. Si se renuevan, el contrato renovado se rige por el nuevo régimen.
  • Las normas que hayan dictado o dicten las comunidades autónomas sobre alquiler temporal y por habitaciones se aplican en su territorio.
  • Las cesiones de viviendas de uso turístico sometidas a su normativa sectorial quedan fuera de la ley, con una duración máxima de 31 días.

Base: RDL 29/2026, art. 3 (arts. 2, 5.e, 7, 9.4, 9 bis, 11.2, 17.8, 21 bis y 36.5, disposición adicional duodécima y disposición transitoria octava de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos).

Alquiler por habitaciones

Qué cambia

  • El alquiler de una habitación o estancia se incluye de forma expresa en la ley, como alquiler de vivienda habitual o temporal según la necesidad que cubra.
  • La suma de las rentas de los contratos por habitaciones vigentes a la vez sobre una misma vivienda no puede superar la renta del contrato de alquiler de la vivienda completa.
  • En zonas de mercado residencial tensionado, la renta del contrato de la vivienda completa o, si no existe, la suma de las rentas por habitaciones debe respetar los límites de los apartados 6, 7 y 8 del artículo 17 de la ley.
A quién afecta
Quien alquila o vive de alquiler en una habitación, y los propietarios que alquilan por habitaciones.
Desde cuándo
En vigor desde el 8 de octubre de 2026.

Ten en cuenta

  • Quedan fuera de la ley las cesiones de habitaciones que hacen entidades del tercer sector de acción social, sin ánimo de lucro, en programas de acogida, inclusión o alojamiento de personas vulnerables.
  • Las normas autonómicas sobre alquiler por habitaciones se aplican en su territorio.

Pendiente o no aclarado en el texto

  • Fuera de zona tensionada, el texto no precisa qué renta de referencia se toma si nunca ha existido un contrato de la vivienda completa.

Base: RDL 29/2026, art. 3.Uno, Cuatro, Diez y Veintiuno (arts. 2, 5.f y 17.9 y disposición adicional duodécima de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

Actualización de la renta

Qué cambia

  • Regla general (permanente): la renta solo puede actualizarse en cada aniversario del contrato y en los términos pactados. Sin pacto expreso, no se actualiza. Si se pactó actualizarla sin indicar el índice, se aplica la variación anual del Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV). En todo caso, la subida no puede superar la variación del IRAV en la fecha de actualización.
  • Límite extraordinario (temporal): en los contratos de vivienda cuya anualidad se cumpla entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, si la renta es superior al límite máximo del sistema de índices de precios de referencia, no procede ninguna subida. En los demás casos, la subida será la que acuerden de nuevo las partes y, si no hay un nuevo acuerdo, no puede superar el 2 %.
A quién afecta
Inquilinos y propietarios de contratos de alquiler de vivienda sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Desde cuándo
La regla general, desde el 8 de octubre de 2026. El límite extraordinario, para las actualizaciones entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027.

Ten en cuenta

  • Para saber si la renta supera el límite del sistema de índices de precios de referencia hay que consultar el valor aplicable a esa vivienda.
  • Los contratos firmados antes de la entrada en vigor de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, se actualizan con el límite de su disposición adicional undécima y del artículo 18.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en su nueva redacción.
  • La calculadora de subidas por IPC de Capital Claro hace solo el cálculo porcentual: no determina qué subida es legal en tu contrato.

Pendiente o no aclarado en el texto

  • El límite extraordinario permite «un nuevo pacto» entre las partes, mientras que la regla general fija el IRAV como tope en todo caso. El texto no explica de forma expresa cómo se combinan ambas reglas si el nuevo pacto supera el IRAV.

Base: RDL 29/2026, art. 3.Once (art. 18.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), art. 4.Dos (disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023) y disposición final sexta.

Prórroga extraordinaria de los contratos

Qué cambia

  • El inquilino puede pedir una prórroga extraordinaria por plazos anuales, hasta un máximo de dos años, manteniendo los términos y condiciones del contrato.
  • Contratos incluidos: los de vivienda habitual sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos y vigentes el 8 de octubre de 2026 en los que el periodo de prórroga obligatoria finalice antes del 31 de diciembre de 2028, o finalice el periodo de prórroga tácita, o, en su caso, el de tácita reconducción del Código Civil.
  • Requisito: estar al corriente de pago y haberlo estado mensualmente durante los ocho meses anteriores.
  • El arrendador debe aceptarla, salvo que las partes hayan acordado otros términos, hayan firmado un nuevo contrato o el arrendador haya comunicado, en los plazos y condiciones del artículo 9.3 de la ley, que necesita la vivienda para sí o para sus familiares, aunque el contrato no lo previera, siempre que la necesidad sea real y acreditada.
  • No se aplica si las partes renuevan el contrato o firman uno nuevo con una renta al menos un 5 % inferior.
A quién afecta
Inquilinos de vivienda habitual al corriente de pago y sus arrendadores.
Desde cuándo
Desde el 8 de octubre de 2026, para los contratos vigentes en esa fecha que cumplan las condiciones.

Ten en cuenta

  • Es incompatible con la prórroga de las zonas de mercado residencial tensionado, que se aplica con preferencia.
  • Las solicitudes hechas durante la vigencia del Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, se consideran válidas sin necesidad de repetirlas. Terminada la prórroga solicitada entonces, una nueva solicitud se rige por esta norma.
  • Desde el 15 de noviembre de 2026 no se aplica cuando proceda la nueva prórroga del artículo 10.1 en la redacción del Real Decreto-ley 28/2026: ver «Cómo se combinan los dos reales decretos-ley».

Base: RDL 29/2026, disposición final quinta y disposición transitoria primera; RDL 28/2026, disposición adicional primera.

Gastos, garantías, reparaciones y venta de la vivienda alquilada

Qué cambia

  • Gastos: los de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no pueden repercutirse al inquilino. Otros servicios no esenciales solo pueden cobrársele si los pide por escrito, informado antes de que son opcionales y de su coste. Los tributos asociados a la vivienda no pueden imponerse al inquilino, salvo que sea él el obligado tributario.
  • Garantías: la garantía adicional a la fianza no puede superar dos mensualidades en contratos de hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), y una en los alquileres temporales. No se puede exigir al inquilino un seguro de impago de renta ni coberturas análogas.
  • Reparaciones: ante daños que afecten a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad, el inquilino puede pedir la reparación por escrito con un presupuesto razonable. El arrendador tiene quince días naturales para aceptarlo, proponer otra reparación o hacerla. Si no responde o se niega sin justificación, el inquilino puede hacer la obra y descontarla de las rentas futuras.
  • Final del contrato: las partes deben dejar constancia por escrito del estado de la vivienda al entregarla. Si no se firma ese documento o no recoge desperfectos, se presume que se entregó en buen estado, salvo prueba en contrario.
  • Desistimiento del inquilino: a partir de los seis meses, con treinta días de preaviso y sin indemnización para el arrendador.
  • Venta de la vivienda alquilada: el inquilino conserva su derecho de tanteo y retracto también cuando la vivienda se vende junto con otros inmuebles, si es jurídicamente individualizable. La notificación debe indicar el precio imputado a la vivienda y sus criterios, y el derecho no puede renunciarse.
A quién afecta
Inquilinos y propietarios de contratos sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Desde cuándo
En vigor desde el 8 de octubre de 2026.

Pendiente o no aclarado en el texto

  • El real decreto-ley no incluye una regla general sobre la aplicación de estos cambios a los contratos firmados antes de su entrada en vigor (sí la incluye para el alquiler temporal). En contratos anteriores conviene revisar cada caso.

Base: RDL 29/2026, art. 3.Nueve, Doce, Trece, Quince, Diecisiete, Dieciocho y Diecinueve (arts. 11, 20, 21.5, 25, 36.5, 36.7 y 37 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

Publicidad de los alquileres

Qué cambia

  • La publicidad, promoción u oferta de alquileres de vivienda debe ser veraz y transparente, y no puede omitir ni distorsionar información relevante.
  • Debe incluir, al menos: el índice de referencia del precio del alquiler cuando la vivienda esté en una zona de mercado residencial tensionado; el límite de renta aplicable y la normativa que lo fija, donde la renta esté limitada; el número o código identificativo de la vivienda, cuando proceda, y la condición de gran tenedor del arrendador, cuando proceda.
A quién afecta
Propietarios, agencias y portales que anuncian alquileres de vivienda, e inquilinos que los consultan.
Desde cuándo
En vigor desde el 8 de octubre de 2026. Es una medida nueva: no figuraba en el Real Decreto-ley 26/2026.

Base: RDL 29/2026, art. 20.

Grandes tenedores

Qué cambia

  • Gran tenedor es la persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de más de 1.500 m² construidos de uso residencial, sin contar garajes ni trasteros. En la declaración de una zona de mercado residencial tensionado, la comunidad autónoma puede rebajarlo, de forma motivada, a los titulares de cinco o más inmuebles residenciales en esa zona.
  • La condición se acredita con una certificación del Registro de la Propiedad con la relación de propiedades a nombre del titular.
  • Si una finca registral comprende un edificio con varias unidades de uso residencial, cada una cuenta como un inmueble, aunque no haya división horizontal inscrita.
A quién afecta
Propietarios con varias viviendas, entidades e inquilinos cuyos derechos dependen de esta condición del arrendador.
Desde cuándo
En vigor desde el 8 de octubre de 2026.

Ten en cuenta

  • La condición importa, entre otros casos, para la renta máxima de nuevos contratos en zonas tensionadas, para la prórroga por vulnerabilidad del artículo 10 de la ley, para las reducciones del IRPF de los propietarios, para la limitación de compras por debajo del valor de mercado y en las demandas de ejecución hipotecaria, en las que debe indicarse si el ejecutante es gran tenedor y, si dice no serlo, adjuntar la certificación registral.

Base: RDL 29/2026, art. 4.Uno (art. 3.k de la Ley 12/2023) y art. 5.Uno (art. 685.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Fiscalidad del inquilino: deducción estatal por alquiler

Qué cambia

  • Se crea una deducción en la cuota estatal del IRPF del 10 % de las cantidades pagadas en el año por el alquiler de la vivienda habitual, para contribuyentes con una base imponible inferior a 33.007,20 € anuales.
  • Base máxima de la deducción: 11.630 € anuales si la base imponible es igual o inferior a 23.007,20 €. Entre 23.007,20 € y 33.007,20 €, la base máxima es 11.630 € menos 1,163 veces la diferencia entre la base imponible y 23.007,20 €.
  • Requisito: durante al menos la mitad del año, ni el contribuyente ni los miembros de su unidad familiar pueden ser titulares del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute de otra vivienda a menos de 50 km de la alquilada, salvo resolución administrativa o judicial que impida usarla.
A quién afecta
Inquilinos que alquilan su vivienda habitual y cumplen los límites de base imponible. Es una deducción del inquilino; no afecta a la tributación del propietario.
Desde cuándo
Introducida con efectos desde el 8 de octubre de 2026.

Ten en cuenta

  • Es incompatible con la deducción transitoria por alquiler de contratos anteriores a 2015 por la misma vivienda y en el mismo año.
  • Las comunidades autónomas pueden tener sus propias deducciones por alquiler, que no cambian con esta norma.

Pendiente o no aclarado en el texto

  • El texto la introduce con efectos desde la entrada en vigor del real decreto-ley, pero no aclara de forma expresa si en la declaración de 2026 se aplicará a todo lo pagado en el año o solo a lo pagado desde esa fecha. Habrá que esperar al criterio de la Agencia Tributaria.

Base: RDL 29/2026, art. 6.Segundo, apartados Tres, Cuatro y Trece (arts. 67.1 y 68.6 y disposición transitoria decimoquinta de la Ley 35/2006, del IRPF).

Fiscalidad del propietario: reducción del rendimiento del alquiler

Qué cambia

  • Cambia la reducción del rendimiento neto positivo del alquiler de vivienda en el IRPF. Para los contratos nuevos, el porcentaje depende de si la vivienda se alquiló antes, de cómo cambia la renta respecto al contrato anterior, de si está en zona tensionada, de la edad del inquilino y del índice de precios de referencia.
  • Las reducciones de los apartados A y B de la tabla exigen que el arrendador no sea gran tenedor al firmar el contrato. Si se cumplen varias, se aplica la mayor.
  • Durante la prórroga tácita del contrato, la reducción es del 80 % si la renta inicial no supera el límite del índice de referencia en el momento de la prórroga y el arrendador no es gran tenedor.
  • Los requisitos se comprueban al firmar el contrato y la reducción se aplica mientras se mantengan. Solo se aplica sobre rendimientos declarados en una autoliquidación presentada antes de un procedimiento de comprobación, y no en contratos que incumplan el límite de renta de las zonas tensionadas.
Nueva reducción del rendimiento neto (contratos firmados desde el 1 de diciembre de 2026)
SituaciónReducción
A. Nuevo contrato con renta rebajada más de un 5 % y el mismo inquilino tras el plazo mínimo o las prórrogas, o con otro inquilino y renta inferior al índice de referencia100 %
A. Renta rebajada más de un 5 %: zona tensionada e inquilino de 18 a 35 años95 %
A. Renta rebajada más de un 5 %: zona tensionada90 %
A. Renta rebajada más de un 5 %: inquilino de 18 a 35 años85 %
A. Renta rebajada más de un 5 %: resto de casos70 %
A. Renta no superior a la del contrato anterior50 %
A. Renta subida hasta un 5 %40 %
A. Renta subida más de un 5 % y hasta un 10 %30 %
A. Renta subida más de un 10 % y hasta un 15 %25 %
A. Renta subida más de un 15 % y hasta un 20 %20 %
A. Renta subida más de un 20 %15 %
B. Primera vez que se alquila: renta inferior al índice de referencia100 %
B. Primera vez que se alquila: zona tensionada e inquilino de 18 a 35 años95 %
B. Primera vez que se alquila: zona tensionada90 %
B. Primera vez que se alquila: inquilino de 18 a 35 años85 %
B. Primera vez que se alquila: renta igual o superior al índice de referencia50 %
C. Inquilino Administración pública o entidad sin fines lucrativos que destina la vivienda a alquiler social, o vivienda acogida a un programa público que limita la renta70 %
D. Vivienda rehabilitada en los dos años anteriores al contrato60 %
A quién afecta
Personas físicas que alquilan viviendas y tributan por el IRPF. No afecta a la deducción del inquilino.
Desde cuándo
Contratos celebrados desde el 1 de diciembre de 2026.

Ten en cuenta

  • Los contratos firmados antes de la entrada en vigor de la Ley 12/2023 mantienen la reducción vigente a 31 de diciembre de 2021. Los firmados entre esa fecha y el 1 de diciembre de 2026, la vigente a 31 de diciembre de 2025.
  • La reducción del 80 % durante la prórroga tácita se aplica, sea cual sea la fecha del contrato, cuando el plazo mínimo de cinco años termina después del 1 de diciembre de 2026.
  • Con varios inquilinos, las reducciones por edad se aplican solo a la parte del rendimiento que corresponde a quienes cumplen la edad.
  • Si alquilas a través de una sociedad, estas reducciones no se aplican: son del IRPF. La sociedad tributa por el Impuesto sobre Sociedades.
  • La calculadora de rentabilidad de una vivienda en alquiler de Capital Claro permite elegir las reducciones de los contratos anteriores (50 %, 60 %, 70 % o 90 %); todavía no incorpora esta nueva escala.

Pendiente o no aclarado en el texto

  • La reducción del 80 % se refiere a la prórroga tácita del artículo 10.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Desde el 15 de noviembre de 2026, el Real Decreto-ley 28/2026 la sustituye por una prórroga «tácita y obligatoria» de cinco o siete años; el texto no aclara expresamente cómo se aplica la reducción en ese régimen.
  • El texto indica el régimen anterior para los contratos firmados «entre» la Ley 12/2023 «y el 1 de diciembre de 2026», sin precisar si un contrato firmado ese mismo día queda en el régimen anterior o en el nuevo.

Base: RDL 29/2026, art. 6.Segundo, apartados Dos y Catorce (art. 23.2 y disposición transitoria trigésima octava de la Ley 35/2006, del IRPF).

SOCIMI: gravamen especial sobre los beneficios no distribuidos

Qué cambia

  • La SOCIMI paga un gravamen especial del 15 % sobre los beneficios del ejercicio que no distribuye, en la parte que procede de rentas que no han tributado al tipo general del Impuesto sobre Sociedades ni están acogidas al periodo de reinversión.
  • Ese gravamen es del 25 % cuando los beneficios no distribuidos proceden del alquiler de viviendas, en cualquiera de sus modalidades, o de cualquier otra cesión de uso de inmuebles residenciales, incluidos los turísticos o de corta duración.
  • El 25 % se reduce un 50 % si las viviendas alquiladas a precio asequible superan el 80 % del parque de viviendas en alquiler, y un 100 % si además el beneficio no distribuido se reinvierte en vivienda asequible en un plazo de tres años. Solo cuenta el parque situado en España.
  • Transitoriamente, el porcentaje del 80 % es del 60 % para los periodos impositivos iniciados en 2026 que no hubieran concluido el 8 de octubre de 2026, y del 70 % para los iniciados en 2027.
A quién afecta
SOCIMI con actividad de alquiler residencial y sus accionistas. No se aplica a una sociedad patrimonial ni a una sociedad inmobiliaria ordinaria, que no tienen este régimen.
Desde cuándo
Periodos impositivos iniciados desde el 1 de enero de 2026 que no hubieran concluido el 8 de octubre de 2026.

Ten en cuenta

  • Vivienda asequible es, según el propio real decreto-ley, la que tiene un precio de venta o alquiler, con todos sus gastos, que no supera el 30 % de la renta mediana de la unidad de convivencia del municipio, además de la vivienda protegida.
  • Los dividendos que reparte la SOCIMI siguen sujetos a retención en los casos que fija la ley.

Base: RDL 29/2026, art. 9 (art. 9.4 a 9.6 y disposición transitoria cuarta de la Ley 11/2009, de SOCIMI) y art. 14.

Otros cambios fiscales para propietarios e inversores

Qué cambia

  • Venta de viviendas vacías al sector público: hasta el 31 de diciembre de 2027, la ganancia por vender una vivienda a entes públicos de vivienda social o asequible está exenta del IRPF si el valor de transmisión es inferior a 800.000 € y la vivienda ha estado desocupada, sin causa justificada, durante los dos años anteriores. La exención es total hasta 200.000 € y decreciente entre 200.000 € y 800.000 €.
  • Imputación de rentas (desde el 1 de enero de 2027): para los inmuebles urbanos que no son la vivienda habitual, no están alquilados ni afectos a una actividad, la renta imputada pasa a una escala sobre la suma de sus valores catastrales: 1,1 % hasta 100.000 €, 1,5 % hasta 500.000 €, 2 % hasta 1.000.000 € y 3 % en adelante. También cambia el rendimiento mínimo cuando se alquila a un familiar.
  • IVA (desde el 1 de diciembre de 2026): el alquiler de viviendas o apartamentos amueblados por un máximo de 30 noches al mismo inquilino deja de estar exento y tributa al tipo reducido, salvo si es la vivienda en la que reside habitualmente el arrendador. El tipo reducido para obras de renovación y reparación de viviendas se extiende a comunidades de propietarios y a viviendas alquiladas como vivienda habitual.
  • IBI: los ayuntamientos podrán aplicar recargos a los inmuebles residenciales desocupados de forma permanente (más de dos años sin causa justificada), con porcentajes y condiciones que dependen de si el municipio está en zona tensionada y de cuántos inmuebles residenciales tenga el titular (fuera de zona tensionada, solo a titulares de cuatro o más). En municipios de zonas tensionadas también podrán aplicarlos a los inmuebles destinados a alojamiento turístico.
  • Plusvalía municipal (desde el 1 de diciembre de 2026): cambian los coeficientes máximos que se aplican sobre el valor catastral del suelo según los años de tenencia. Cada ayuntamiento aplica los suyos, iguales o inferiores.
A quién afecta
Propietarios de viviendas que no alquilan, arrendadores de pisos turísticos o de corta estancia y quienes venden una vivienda.
Desde cuándo
Según la medida: 8 de octubre de 2026 (exención por venta al sector público), 1 de diciembre de 2026 (IVA y plusvalía), 1 de enero de 2027 (imputación de rentas) y, para los recargos del IBI, los periodos impositivos que se inicien desde la entrada en vigor, si el ayuntamiento los regula.

Ten en cuenta

  • Los recargos del IBI son potestativos: solo se aplican si cada ayuntamiento los regula en su ordenanza.
  • La calculadora de plusvalía municipal de Capital Claro aplica los coeficientes vigentes hasta el 30 de noviembre de 2026.

Base: RDL 29/2026, art. 6.Segundo.Once y Tercero (disposición adicional sexagésima quinta y arts. 24 y 85 de la Ley del IRPF), art. 7 (Ley del IVA), art. 8 (art. 72 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales) y art. 10.

Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa

Qué cambia

  • Se crea una cuenta de inversión para personas físicas: un único titular, una sola cuenta por contribuyente y aportaciones solo en dinero. Solo admite acciones cotizadas de sociedades del Espacio Económico Europeo (excepto las de SOCIMI) y fondos de inversión de carácter financiero, incluidos los cotizados, que cumplan los requisitos de la ley (excepto las SICAV). No admite derivados.
  • Las ganancias de las operaciones dentro de la cuenta no tributan hasta que se dispone del dinero. Las aportaciones pendientes de recuperar no pueden superar 150.000 €.
  • En la parte de la ganancia que corresponda a aportaciones con más de cinco años en la cuenta, se excluye de gravamen el 100 % hasta un máximo total de 10.000 € por contribuyente y el 20 % del resto.
  • Hay además una cuenta específica para reinvertir lo obtenido al vender una vivienda vacía al sector público (Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa Reinversión) y un nuevo seguro de ahorro a largo plazo (SIALP Financia Europa), con aportaciones de hasta 10.000 € al año.
A quién afecta
Ahorradores e inversores particulares que tributan por el IRPF.
Desde cuándo
Creada desde el 8 de octubre de 2026, pero no puede comercializarse ni contratarse hasta que entre en vigor la orden ministerial que la desarrolle.

Pendiente o no aclarado en el texto

  • La CNMV debe crear en un plazo máximo de cuatro meses el registro de fondos elegibles. Hasta entonces la cuenta solo podría incluir activos distintos de los fondos.
  • El traspaso entre entidades necesita otra orden ministerial, que debe aprobarse en seis meses.

Base: RDL 29/2026, art. 6.Segundo, apartados Cinco, Siete y Doce (art. 95 ter y disposiciones adicionales vigésima sexta y sexagésima sexta de la Ley del IRPF), título VI (arts. 341 a 356 de la Ley 6/2023, de los Mercados de Valores), disposición adicional segunda y disposición final decimoprimera.3.

TU CASA: financiación para la primera vivienda

Qué cambia

  • Se crea el mecanismo TU CASA para conceder préstamos a quienes accedan a su primera vivienda habitual hipotecada, independientemente de su edad, como complemento a la financiación privada. Lo gestiona el Instituto de Crédito Oficial (ICO) como entidad colaboradora del Ministerio de Vivienda.
  • Importe: el menor entre el 20 % del valor de la vivienda hipotecada y 50.000 €. Sin intereses (tipo del 0 %) y sin comisiones.
  • Plazos según el texto: se concederán «hasta 10 años», con una carencia igual al plazo de la hipoteca y un máximo de 30 años.
  • La vivienda debe destinarse a vivienda habitual y queda sujeta de forma permanente a un precio máximo de transmisión: en las ventas posteriores, el precio no puede superar el de compra actualizado con el IPC, con la posible incorporación de ciertas obras de rehabilitación o mejora. Si se alquila, la renta debe ser inferior al límite del índice de precios de referencia.
  • Se aprueba un crédito extraordinario de 10.000 millones de euros para la línea.
A quién afecta
Personas que compran su primera vivienda habitual con hipoteca, sin límite de edad.
Desde cuándo
Creado el 8 de octubre de 2026, pero todavía no operativo.

Pendiente o no aclarado en el texto

  • Un Acuerdo del Consejo de Ministros debe fijar el objeto, los beneficiarios, los límites, las características y el importe inicial de la línea. A 7 de octubre de 2026 no consta publicado.
  • La redacción de los plazos («hasta 10 años», carencia igual al plazo de la hipoteca y máximo de 30 años) no permite precisar el calendario de devolución; tendrá que concretarse en el desarrollo.

Base: RDL 29/2026, art. 19.

Cesión de préstamos hipotecarios a terceros

Qué cambia

  • Si el banco cede un préstamo a un tercero, el prestatario puede oponer al nuevo titular las mismas excepciones y defensas que al banco original, incluida la compensación.
  • Los códigos de buenas prácticas a los que estuviera adherida la entidad siguen aplicándose, y el prestatario debe ser informado de la cesión, salvo que el prestamista original siga gestionando el préstamo.
  • Se prohíbe ceder préstamos hipotecarios vencidos cuyos deudores estén acogidos a las medidas del Real Decreto-ley 6/2012. Si se cede un préstamo vencido sobre la vivienda habitual, debe informarse al deudor de la posibilidad de acogerse a esas medidas.
A quién afecta
Personas con un préstamo hipotecario, incluidos los avalistas.
Desde cuándo
Cesiones realizadas desde el 8 de octubre de 2026, sea cual sea la fecha del préstamo.

Base: RDL 29/2026, disposición final primera (art. 25 bis de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario) y disposición final decimoprimera.2.

Otras medidas: desahucios de personas vulnerables y compras por debajo del valor de mercado

Qué cambia

  • Hasta el 31 de diciembre de 2030 se regula la suspensión de los procesos de desahucio cuando la persona demandada es vulnerable y no tiene alternativa habitacional, con reglas distintas según quién sea el demandante.
  • En los desahucios por impago de inquilinos vulnerables se crea una enervación extraordinaria a cargo de la Administración, que incluye las cantidades debidas y las costas procesales.
  • Hasta el 31 de diciembre de 2030, las entidades dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación, y las personas jurídicas que sean grandes tenedores (o su grupo), tienen limitada la compra de viviendas por una contraprestación total inferior al 70 % de su valor de mercado, con excepciones (destino a alquiler asequible o social hasta al menos 2030, fines sociosanitarios, tercer sector, protección de víctimas de violencia de género y entidades adheridas a un Código de Buenas Prácticas que debe aprobar el Consejo de Ministros).
A quién afecta
Personas en procesos de desahucio, arrendadores demandantes y entidades que compran viviendas.
Desde cuándo
En vigor desde el 8 de octubre de 2026, con los plazos indicados.

Ten en cuenta

  • Son regímenes con muchos requisitos y excepciones. Ante un procedimiento concreto, consulta a un profesional o a los servicios sociales.
  • Las excepciones ligadas al Código de Buenas Prácticas no se aplican hasta que se apruebe y entre en vigor.

Base: RDL 29/2026, arts. 1, 2 y 5.Dos (art. 22.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y disposición transitoria segunda.

Real Decreto-ley 28/2026: qué pasa cuando vence un contrato de alquiler

Publicado en el BOE el 7 de octubre de 2026. Entra en vigor el 15 de noviembre de 2026, pendiente de convalidación. Da una nueva redacción al artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que regula qué ocurre al vencer un contrato de alquiler de vivienda habitual. Hasta el 14 de noviembre, ese artículo se rige por la redacción del Real Decreto-ley 29/2026.

Vencimiento del contrato y nuevas prórrogas

Qué cambia

  • Cuando vence el contrato o cualquiera de sus prórrogas, incluidas las voluntarias y las legales, una vez cumplidos al menos cinco años de duración (siete si el arrendador es persona jurídica), el contrato se prorroga tácita y obligatoriamente por plazos sucesivos de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica).
  • Para evitarlo, una de las partes debe notificar a la otra su voluntad de no prorrogar: el arrendador, con al menos seis meses de antelación; el inquilino, con al menos dos meses.
  • Si, tras comunicar el arrendador que no prorroga, las partes acuerdan una prórroga, esta no puede ser inferior a cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica). Las cláusulas de esas prórrogas que empeoren las condiciones del contrato original para el inquilino son nulas.
A quién afecta
Contratos de alquiler de vivienda habitual sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Desde cuándo
Desde el 15 de noviembre de 2026, con el régimen transitorio para los contratos vigentes que se explica más abajo.

Base: RDL 28/2026, artículo único (art. 10.1, 10.3 y 10.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

Indemnización cuando el arrendador no prorroga

Qué cambia

  • El arrendador que comunique válidamente que no prorroga debe indemnizar al inquilino con la mayor de estas dos cantidades: doce mensualidades, o una mensualidad por cada año que el inquilino haya vivido en la vivienda (prorrateando por meses y días los periodos inferiores).
  • Las mensualidades se calculan con el valor superior del rango individualizado que corresponda a la vivienda en el sistema estatal de referencia de precios de alquiler. Si no puede obtenerse ese valor, se toma la renta mensual vigente del contrato en la fecha de la comunicación.
  • Se paga al entregar la vivienda, salvo en el caso de necesidad del arrendador (ver los casos sin indemnización).
  • Si la vivienda se vende, el derecho del inquilino a la indemnización se mantiene y corresponde al comprador que se subrogue en la posición del arrendador.
A quién afecta
Arrendadores que deciden no prorrogar e inquilinos afectados.
Desde cuándo
Para las comunicaciones de no prórroga referidas a vencimientos sujetos al nuevo régimen (ver el régimen transitorio).

Ten en cuenta

  • No procede cuando, para ese vencimiento, el inquilino reúne los requisitos para obtener una prórroga legal de aceptación obligatoria y no la pide. Si la pide y se aplica, la indemnización se aplaza hasta el final de esa prórroga.
  • El cálculo cambia respecto al derogado Real Decreto-ley 27/2026, que fijaba «al menos» doce mensualidades de renta de una vivienda análoga.

Base: RDL 28/2026, artículo único (art. 10.1, párrafos segundo a cuarto, de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

Cuándo no hay indemnización

Qué cambia

  • Además del caso de la prórroga legal no solicitada, no hay indemnización en estos casos, que deben constar de forma expresa, detallada y por escrito en la notificación:
Casos sin indemnización (art. 10.2)
CasoDetalle
a) Necesidad del arrendadorEl arrendador, persona física, necesita la vivienda como vivienda permanente para sí, para familiares hasta el segundo grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge tras separación, divorcio o nulidad. Si en tres meses desde la entrega no la ocupan esas personas, salvo fuerza mayor, el inquilino tiene derecho a la indemnización.
b) El inquilino no vive en ellaNo la ha habitado más de seis de los doce meses anteriores a la notificación, salvo causa justificada (salud, trabajo, estudios, cuidado de familiares) o que sigan viviendo en ella su cónyuge o sus hijos dependientes.
c) Otra vivienda en el municipioEl inquilino tiene, en la fecha de la notificación y en el mismo municipio, otra vivienda apta en propiedad o con un derecho real de uso o disfrute, y puede ocuparla.
d) Nuevo contratoLas partes firman un nuevo contrato de alquiler de vivienda habitual.
e) Oferta rechazadaEl inquilino rechaza, expresa o tácitamente, una oferta fehaciente de nuevo contrato sobre la misma vivienda hecha dentro del plazo de preaviso, que garantice cinco años de permanencia (siete si el arrendador es persona jurídica) y una renta ajustada a las reglas del art. 17.6 de la ley, aunque la vivienda no esté en zona tensionada.
A quién afecta
Arrendadores e inquilinos de vivienda habitual.
Desde cuándo
Desde el 15 de noviembre de 2026.

Ten en cuenta

  • El derogado Real Decreto-ley 27/2026 incluía un sexto caso (otra circunstancia justificada cuando el arrendador fuera vulnerable) que el 28/2026 no recoge.

Base: RDL 28/2026, artículo único (art. 10.1, párrafo tercero, y 10.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

Prórrogas por vulnerabilidad y en zonas de mercado residencial tensionado

Qué cambia

  • Vulnerabilidad: cuando el contrato deba terminar porque el arrendador ha comunicado válidamente que no prorroga, el inquilino puede pedir una prórroga extraordinaria de hasta un año con las mismas condiciones, acreditando su vulnerabilidad social y económica con un informe o certificado de los servicios sociales emitido en el último año. Si el arrendador es gran tenedor, debe aceptarla, salvo que hayan firmado un nuevo contrato.
  • Zonas tensionadas: si la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado declarada y vigente, el inquilino puede pedir una prórroga por plazos anuales de hasta tres años, que el arrendador debe aceptar salvo acuerdo de otras condiciones, nuevo contrato con los límites de renta que correspondan o comunicación de necesidad de la vivienda para sí o familiares en primer grado conforme al art. 9.3 de la ley.
  • Al terminar cualquiera de estas prórrogas, el contrato se extingue sin necesidad de una nueva comunicación, salvo acuerdo o nuevo contrato, y entonces es exigible, en su caso, la indemnización.
  • Estas prórrogas no se acumulan con otras prórrogas extraordinarias establecidas por ley. Si concurren varias, el inquilino puede elegir la más favorable, aunque la de zonas tensionadas se aplica con preferencia.
A quién afecta
Inquilinos en situación de vulnerabilidad o en zonas tensionadas, y sus arrendadores.
Desde cuándo
Desde el 15 de noviembre de 2026. Ya existían prórrogas similares; la norma las reubica en los apartados 5 y 6 del artículo 10 y regula su relación con otras prórrogas.

Base: RDL 28/2026, artículo único (art. 10.5 y 10.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos) y disposición adicional segunda.

Contratos que ya estaban vigentes: régimen transitorio

Qué cambia

  • El nuevo artículo 10 se aplica a los contratos de vivienda habitual vigentes el 15 de noviembre de 2026 respecto de los vencimientos del contrato o de sus prórrogas posteriores a esa fecha.
  • Las comunicaciones de no prórroga hechas válidamente por el arrendador antes de la publicación del real decreto-ley (7 de octubre de 2026) conservan su eficacia y no generan indemnización, aunque después se aplique una prórroga extraordinaria.
  • Si el 15 de noviembre de 2026 faltan menos de seis meses para el vencimiento, el arrendador puede notificar la no prórroga con cuatro meses de antelación.
  • Los contratos que ya estaban en la prórroga tácita anual del régimen anterior siguen en ella hasta su término y, después, pasan al nuevo artículo 10.
  • Los contratos en tácita reconducción del Código Civil pasan al nuevo régimen a partir del primer vencimiento de ese periodo desde el 15 de noviembre de 2026. Para el mínimo de cinco o siete años se suma el tiempo del contrato original y el de la tácita reconducción. Las comunicaciones válidas hechas antes de la publicación para terminar la tácita reconducción mantienen su eficacia sin indemnización.
A quién afecta
Contratos de vivienda habitual firmados antes del 15 de noviembre de 2026.
Desde cuándo
Según la fecha de vencimiento de cada contrato.

Ten en cuenta

  • Cada caso depende de la fecha del contrato y de su vencimiento, de si el arrendador es persona física o jurídica, de la zona, de las comunicaciones ya enviadas y de la situación personal. Esta página no sustituye al asesoramiento jurídico.

Pendiente o no aclarado en el texto

  • La parte dispositiva regula de forma expresa las comunicaciones hechas antes de la publicación. Para las enviadas entre la publicación (7 de octubre) y la entrada en vigor (15 de noviembre) no hay una regla expresa; la exposición de motivos indica que quedan sujetas al nuevo régimen.
  • La exposición de motivos del real decreto-ley sitúa la derogación de los anteriores «el 29 de septiembre de 2026»; según la nota oficial del Congreso, la votación fue el 2 de octubre de 2026.

Base: RDL 28/2026, disposición transitoria única.

Cómo se combinan los dos reales decretos-ley

  • Artículo 10 de la ley: del 8 de octubre al 14 de noviembre de 2026 rige la redacción del Real Decreto-ley 29/2026 (prórroga tácita anual de hasta tres años, preaviso de cuatro meses del arrendador y prórrogas por vulnerabilidad y en zonas tensionadas). Desde el 15 de noviembre, el Real Decreto-ley 28/2026 la sustituye por el régimen de prórrogas de cinco o siete años, preaviso de seis meses e indemnización.
  • Prórroga extraordinaria de hasta dos años (RDL 29/2026): no se aplica cuando proceda la nueva prórroga obligatoria del artículo 10.1 (RDL 28/2026). Si se aplica a un contrato cuyo arrendador ya había comunicado válidamente la no prórroga, el contrato se extingue al acabar la prórroga extraordinaria, salvo acuerdo o nuevo contrato. Esa extinción por voluntad del arrendador, sin una de las causas del artículo 10.2, da derecho a la indemnización, sin perjuicio del régimen transitorio.
  • Indemnización y prórrogas legales: no hay indemnización cuando, para ese vencimiento, el inquilino tenga derecho a una prórroga legal de aceptación obligatoria y no la pida; si la pide, se aplaza al final de la prórroga.
  • Gran tenedor: la definición y su acreditación (RDL 29/2026) determinan cuándo es obligatoria la prórroga por vulnerabilidad (RDL 28/2026).
  • Reducción del 80 % en el IRPF (RDL 29/2026): se refiere a la prórroga tácita del artículo 10.1, que el RDL 28/2026 convierte en «tácita y obligatoria» de cinco o siete años. Queda pendiente aclarar cómo se aplica.

Qué ha cambiado respecto a los reales decretos-ley derogados

Comparación del texto publicado en el BOE: el 29/2026 frente al 26/2026 y el 28/2026 frente al 27/2026. Lo que no aparece en la tabla se mantiene con el mismo texto.

  • Entrada en vigor

    RDL 26 y 27 (derogados)
    RDL 26: 1 de octubre de 2026. RDL 27: 2 de octubre de 2026.
    RDL 28 y 29
    RDL 29: 8 de octubre de 2026. RDL 28: 15 de noviembre de 2026.

  • Compras de vivienda por debajo del 70 % del valor

    RDL 26 y 27 (derogados)
    Hasta el 31 de diciembre de 2028, para entidades con la adquisición de inmuebles en su objeto social.
    RDL 28 y 29
    Hasta el 31 de diciembre de 2030, para entidades que compran inmuebles o carteras de préstamos impagados por debajo de tasación y para personas jurídicas grandes tenedoras. Excepción ligada a un Código de Buenas Prácticas del Consejo de Ministros.

  • Enervación extraordinaria en desahucios

    RDL 26 y 27 (derogados)
    Desahucios por impago y otros supuestos del artículo 250.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
    RDL 28 y 29
    Solo desahucios por impago (art. 250.1.1.º), con las costas procesales e intereses por demora de la Administración.

  • Indemnización por no prorrogar

    RDL 26 y 27 (derogados)
    Al menos doce mensualidades de renta de una vivienda análoga, con un mínimo de una mensualidad por año de residencia.
    RDL 28 y 29
    La mayor entre doce mensualidades y una por año de residencia, con el valor superior del sistema estatal de referencia o, si no lo hay, la renta del contrato. Se aplaza si el inquilino usa una prórroga legal.

  • Casos sin indemnización

    RDL 26 y 27 (derogados)
    Seis (incluida otra circunstancia justificada con vulnerabilidad del arrendador).
    RDL 28 y 29
    Cinco.

  • Comunicaciones de no prórroga ya enviadas

    RDL 26 y 27 (derogados)
    Regla expresa solo para la tácita reconducción.
    RDL 28 y 29
    Las válidas anteriores a la publicación (7 de octubre de 2026) conservan su eficacia y no generan indemnización.

  • TU CASA

    RDL 26 y 27 (derogados)
    Préstamo para la primera vivienda habitual hipotecada.
    RDL 28 y 29
    Igual, «independientemente de su edad», con el ICO como entidad colaboradora, obligación de destinarla a vivienda habitual, renta máxima si se alquila y crédito extraordinario de 10.000 millones de euros.

  • Fondo de Vivienda de Impacto Social

    RDL 26 y 27 (derogados)
    Creado sin dotación expresa.
    RDL 28 y 29
    Dotación inicial de 400 millones de euros.

  • Publicidad de los alquileres

    RDL 26 y 27 (derogados)
    No regulada.
    RDL 28 y 29
    Nueva obligación de información (índice de referencia, límite de renta, código y gran tenedor).

  • Medidas fiscales, SOCIMI, Cuenta Financia Europa, prórroga extraordinaria y límite del 2 %

    RDL 26 y 27 (derogados)
    Reguladas en el RDL 26/2026.
    RDL 28 y 29
    Mismo texto en el RDL 29/2026, con las fechas de efecto ligadas a su nueva entrada en vigor.

Histórico: los reales decretos-ley derogados

Real Decreto-ley 26/2026 (derogado)

Aprobado el 29 de septiembre de 2026 y en vigor del 1 al 2 de octubre. Modificaba la Ley de Arrendamientos Urbanos, la fiscalidad del alquiler y de las SOCIMI, creaba la prórroga extraordinaria, el límite del 2 % a la actualización de la renta, la línea TU CASA y la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa. El Congreso lo derogó el 2 de octubre de 2026. Su contenido se recupera en gran parte en el Real Decreto-ley 29/2026, con los cambios de la tabla anterior.

Real Decreto-ley 27/2026 (derogado)

Aprobado el 29 de septiembre de 2026 y en vigor el 2 de octubre. Daba una nueva redacción al artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (prórrogas de cinco o siete años, preaviso de seis meses e indemnización). El Congreso lo derogó el 2 de octubre de 2026. El Real Decreto-ley 28/2026 recupera ese régimen con cambios en la indemnización, en las excepciones y en el régimen transitorio, y lo aplica desde el 15 de noviembre de 2026.

Calculadoras útiles

Conceptos que conviene entender

Otras guías

Fuentes oficiales