Derechos y obligaciones del inquilino en un alquiler de vivienda

Tus derechos y obligaciones, por momentos

1. 1. Cuánto tiempo puedes quedarte

   Aunque el contrato diga un año, puedes quedarte hasta cinco: se prorroga cada año por tu sola voluntad. Si el propietario es una persona jurídica, hasta siete.

   El propietario persona física puede recuperar la vivienda antes solo si el contrato lo previó expresamente y la necesita para vivir él o un familiar de primer grado.

   Lo que dice la norma

   • Si la duración pactada es inferior a cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzarla, salvo que el arrendatario comunique con treinta días de antelación que no quiere renovarlo. (Ley 29/1994, art. 9.1)
   • Pasado el primer año, no procede la prórroga obligatoria si el contrato hizo constar expresamente la necesidad del arrendador persona física de ocupar la vivienda como residencia permanente para sí o sus familiares en primer grado. (Ley 29/1994, art. 9.3)

2. 2. Qué pasa cuando se cumplen los cinco o siete años

   Si nadie avisa a tiempo de que no quiere seguir, el contrato continúa. El propietario debe avisar con más antelación que tú.

   Este artículo tiene una nueva redacción aprobada por el Real Decreto-ley 28/2026, que entra en vigor el 15 de noviembre de 2026 y está pendiente de convalidación. La guía de vivienda 2026 y la calculadora de actualización del alquiler explican qué cambiaría.

   Lo que dice la norma

   • En el texto vigente hasta el 14 de noviembre de 2026: si ninguna parte notifica su voluntad de no renovar (el arrendador con cuatro meses de antelación y el arrendatario con dos), el contrato se prorroga por plazos anuales hasta un máximo de tres años más. (Ley 29/1994, art. 10.1)

   • Calculadora: Actualizar la renta del alquiler

3. 3. Cuándo y cuánto puede subir la renta

   La renta solo se actualiza una vez al año, en el aniversario del contrato, y solo si el contrato lo prevé. Si no dice nada, no sube.

   La subida tiene un tope: la variación anual del IRAV, un índice que publica el INE. El propietario debe comunicártela por escrito, y se aplica desde el mes siguiente.

   Lo que dice la norma

   • La renta solo puede actualizarse en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados. En defecto de pacto expreso, no se aplica actualización. (Ley 29/1994, art. 18.1)
   • El incremento por la actualización anual no puede exceder de la variación porcentual del Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV). Redacción vigente dada por el Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación por el Congreso: si no se convalida, deja de aplicarse. Para los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 el tope procede de la Ley 12/2023. (Ley 29/1994, art. 18.1; Ley 12/2023)
   • La renta actualizada es exigible a partir del mes siguiente a aquel en que se notifique por escrito, expresando el porcentaje aplicado. (Ley 29/1994, art. 18.2)

   • Calculadora: Actualizar la renta del alquiler
   • Calculadora: Subidas por IPC

4. 4. Fianza y garantías

   La fianza legal es de una mensualidad. El propietario puede pedir además una garantía adicional (un depósito o un aval), pero con límite.

   Al terminar, la fianza se devuelve descontando lo que se deba o los daños que no sean desgaste normal.

   Lo que dice la norma

   • Es obligatoria una fianza en metálico equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda. (Ley 29/1994, art. 36.1)
   • El saldo de la fianza que deba restituirse devenga el interés legal transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya devuelto. (Ley 29/1994, art. 36.4)
   • En contratos de hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), la garantía adicional no puede exceder de dos mensualidades de renta, y no puede exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago. Redacción vigente dada por el Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación por el Congreso: si no se convalida, deja de aplicarse. (Ley 29/1994, art. 36.5)

5. 5. Qué gastos te pueden cobrar

   Los suministros con contador propio (luz, agua, gas) son tuyos. Los gastos generales del inmueble solo si el contrato lo dice por escrito e indica su importe anual.

   Los honorarios de la inmobiliaria y los gastos de formalizar el contrato no te los pueden repercutir.

   Lo que dice la norma

   • Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no pueden repercutirse al arrendatario, ni directa ni indirectamente. Redacción vigente dada por el Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación por el Congreso: si no se convalida, deja de aplicarse. (Ley 29/1994, art. 20.2)
   • El pacto por el que los gastos generales son a cargo del arrendatario debe constar por escrito y determinar el importe anual de esos gastos a la fecha del contrato. (Ley 29/1994, art. 20.1)

6. 6. Quién paga las reparaciones

   El propietario debe hacer, sin subirte la renta, las reparaciones necesarias para que la vivienda siga siendo habitable: la caldera que se rompe por vieja, una fuga en una tubería. Tú pagas las pequeñas reparaciones por el uso diario y los daños que causes.

   Tu obligación es avisar cuanto antes. Si es urgente, puedes repararlo tú, avisando antes al propietario, y reclamarle el importe.

   Lo que dice la norma

   • El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar la renta, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario. (Ley 29/1994, art. 21.1)
   • El arrendatario debe comunicar al arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de esas reparaciones, y puede realizar las urgentes, previa comunicación, y exigir de inmediato su importe. (Ley 29/1994, art. 21.3)
   • Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda son de cargo del arrendatario. (Ley 29/1994, art. 21.4)

7. 7. Si quieres irte antes

   Puedes dejar la vivienda cuando hayan pasado seis meses, avisando con treinta días. Antes de esos seis meses dependes de lo que acuerdes con el propietario.

   Lo que dice la norma

   • El arrendatario puede desistir del contrato una vez transcurridos al menos seis meses, comunicándolo al arrendador con una antelación mínima de treinta días. (Ley 29/1994, art. 11.1)
   • El desistimiento así ejercido no genera derecho a indemnización en favor del arrendador. Redacción vigente dada por el Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación por el Congreso: si no se convalida, deja de aplicarse. (Ley 29/1994, art. 11.3)

Decisiones importantes

Errores frecuentes

• Creer que el contrato de un año acaba al año. Si es tu vivienda habitual, puedes prorrogarlo cada año hasta los cinco o siete.
• Aceptar una subida comunicada de palabra. Debe notificarse por escrito, con el porcentaje aplicado, y solo si el contrato prevé la actualización.
• Dejar de pagar porque no arreglan una avería. El impago es causa de resolución del contrato. La vía es reclamar la reparación por escrito.
• Irse sin avisar. El desistimiento exige seis meses cumplidos y treinta días de preaviso.
• No documentar el estado de la vivienda. Fotografías e inventario al entrar y al salir evitan discusiones sobre la fianza.