Comprar una vivienda con hipoteca: guía paso a paso

Los pasos, en orden

El orden de los pasos 5 a 8 lo marca la ley. El de los primeros es una recomendación: sirve para no comprometerte con una vivienda que luego no puedas financiar.

1. 1. Calcula cuánto puedes pagar

   Antes de visitar viviendas, calcula dos límites: el de tus ingresos (qué cuota puedes asumir junto con las deudas que ya pagas) y el de tus ahorros (qué parte del precio y de los gastos puedes pagar sin financiación). El precio que puedes pagar es el que cumple los dos.

   No hay un porcentaje legal máximo de ingresos para la cuota. Según el Banco de España, las entidades suelen estimar que el endeudamiento no debería superar el 30–35 % de los ingresos, y además valoran tu tipo de contrato, tu antigüedad y las deudas que ya tienes.

   • Calculadora: Precio máximo de vivienda
   • Calculadora: ¿Cuánto me prestan?
   • Concepto: Ratio de endeudamiento

2. 2. Reúne el ahorro previo

   La hipoteca no suele cubrir todo el precio. Según el Banco de España, las entidades no suelen conceder más del 80 % del valor de tasación: es una práctica habitual, no un límite legal, y algunas ofrecen más con condiciones más exigentes.

   Además de la parte no financiada, la compra tiene impuestos y gastos que pagas tú: el impuesto de la compra, la notaría y el registro de la compraventa y la tasación. Los tipos del ITP y de actos jurídicos documentados los aprueba cada comunidad autónoma, así que el importe cambia según dónde compres.

   Conviene no gastar toda la reserva en la compra: después de firmar seguirá habiendo imprevistos y la cuota empieza a pagarse enseguida.

   Lo que dice la norma

   • Si compras una vivienda nueva a su promotor (primera entrega), en general la operación lleva IVA y no ITP. Las segundas y posteriores entregas están exentas de IVA y pagan el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP). (Ley 37/1992 del IVA, art. 20.Uno.22.º; texto refundido del ITPAJD, art. 7.5)
   • El tipo del ITP en la compra de inmuebles lo aprueba cada comunidad autónoma, que también puede regular el tipo de actos jurídicos documentados de las escrituras. Si la comunidad no ha aprobado un tipo, el ITP es del 6 %. (Texto refundido del ITPAJD, arts. 11.1.a y 31.2; Ley 22/2009, art. 49)

   • Calculadora: Gastos de compra
   • Calculadora: ITP y AJD por comunidad autónoma
   • Calculadora: Ahorrar para comprar vivienda
   • Calculadora: Hipoteca 80 %, 90 % o 100 %
   • Concepto: LTV

3. 3. Busca la vivienda y comprueba su situación

   Además del estado físico de la vivienda, comprueba su situación jurídica: quién figura como propietario y si tiene cargas, como una hipoteca o un embargo. El medio más habitual es pedir una nota simple al Registro de la Propiedad, con la descripción, los titulares y las cargas de la finca.

   Empieza también a pedir información a varias entidades. Pueden darte gratis información orientativa sobre sus préstamos hipotecarios, y con ella ya puedes comparar condiciones generales antes de tener una oferta concreta.

4. 4. Reserva la vivienda con arras, sabiendo qué firmas

   Lo habitual es reservar la vivienda con un contrato de arras: entregas al vendedor una cantidad a cuenta del precio y os comprometéis a firmar la compraventa en un plazo. La ley no fija ningún importe ni porcentaje: cuánto se entrega y qué pasa si alguien no cumple depende de lo que pactéis.

   El Código Civil regula expresamente las arras que permiten desistir de la compra: el comprador puede echarse atrás perdiendo lo entregado y el vendedor, devolviéndolo duplicado. Si el contrato no las configura así, quien no cumple puede verse obligado a cumplir o a indemnizar, según lo pactado y las reglas generales de los contratos.

   Antes de firmarlas, conviene que el contrato diga qué tipo de arras son y qué ocurre si no consigues la hipoteca. Si dependes de la financiación y el contrato no prevé nada, podrías perder lo entregado o tener que responder por no cumplir.

   Lo que dice la norma

   • Si en la compraventa median arras o señal, el comprador puede desistir del contrato perdiéndolas y el vendedor, devolviéndolas duplicadas. (Código Civil, art. 1454)
   • En los contratos con obligaciones para las dos partes, si una no cumple, la otra puede exigir el cumplimiento o la resolución, con indemnización de daños e intereses en ambos casos. (Código Civil, art. 1124)

5. 5. Solicita la hipoteca: solvencia, CIRBE y tasación

   La entidad te pedirá documentación sobre tus ingresos, tu empleo y tus deudas (por ejemplo, justificantes de tus ingresos y de tu tipo de contrato) y consultará tu historial en la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE) y en algún fichero privado de solvencia. Cada entidad te dirá qué documentos concretos necesita.

   La tasación la pagas tú. Puedes encargarla a un tasador homologado y llevarla a varias entidades: si no ha caducado (seis meses desde su emisión), deben aceptarla, aunque pueden comprobarla a su cargo. Si sale por debajo del precio, el mismo porcentaje de financiación da un préstamo menor y tendrás que aportar más.

   Lo que dice la norma

   • La entidad debe evaluar en profundidad tu solvencia antes de firmar (empleo, ingresos presentes y previsibles, ahorro, gastos fijos y deudas) y solo puede conceder el préstamo si es probable que puedas pagarlo. La evaluación no puede basarse sobre todo en el valor de la vivienda. (Ley 5/2019, art. 11)
   • Si te deniegan el préstamo, deben comunicártelo por escrito, sin demora y de forma motivada. (Ley 5/2019, art. 11.6)
   • La entidad debe indicarte de forma clara qué información y qué pruebas comprobables tienes que aportar y en qué plazo, y lo que pida debe limitarse a lo necesario para evaluar tu solvencia. Si no la facilitas, no puede concederte el préstamo. (Ley 5/2019, art. 12)
   • La vivienda debe tasarse antes de firmar, por una sociedad, servicio o profesional homologado e independiente de la entidad. Los gastos de tasación corresponden a quien pide el préstamo. (Ley 5/2019, arts. 13 y 14.1.e)

   • Calculadora: ¿Cuánto me prestan?
   • Concepto: CIRBE
   • Concepto: Tasación de la vivienda

6. 6. Recibe la oferta vinculante y compárala

   Si la entidad aprueba la operación, te entregará la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que es su oferta vinculante, junto con el resto de la documentación precontractual. Es el momento de comparar de verdad: la TAE de cada oferta a un mismo plazo, la cuota con y sin bonificaciones y lo que cuestan los productos que te piden contratar.

   La TAE incluye los intereses, las comisiones y el coste de los productos exigidos, por eso es la referencia para comparar. Si una bonificación exige contratar un seguro o domiciliar ingresos, calcula si te compensa y si vas a poder mantenerla.

   Lo que dice la norma

   • Al menos diez días naturales antes de firmar deben entregarte la FEIN (oferta vinculante durante el plazo pactado, que es de al menos diez días), la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), un documento con la cuota en distintos escenarios si el tipo es variable, una copia del proyecto de contrato y la información sobre el reparto de gastos. (Ley 5/2019, arts. 10 y 14.1)
   • La tasación la paga quien pide el préstamo; la gestoría, la notaría de la escritura del préstamo y la inscripción de la hipoteca, la entidad. Las copias, quien las pida. (Ley 5/2019, art. 14.1.e)
   • Las ventas vinculadas están prohibidas, salvo excepciones. La entidad puede exigir un seguro de daños de la vivienda y un seguro en garantía del préstamo, pero debe aceptar pólizas alternativas equivalentes sin empeorar las condiciones ni cobrar por analizarlas. (Ley 5/2019, art. 17)

   • Calculadora: Comparar hipotecas
   • Calculadora: Calculadora de hipoteca
   • Concepto: TAE
   • Concepto: TIN
   • Concepto: Productos vinculados y bonificaciones

7. 7. Visita al notario antes de firmar

   Dentro de ese plazo tienes que ir al notario que hayas elegido para que te explique el contrato y resuelva tus dudas. Es gratis y es imprescindible: sin esa visita no se puede firmar la hipoteca.

   Lo que dice la norma

   • Debes comparecer ante el notario que elijas, como tarde el día anterior a la firma. El notario comprueba que recibiste la documentación en plazo, te asesora sobre las cláusulas de la FEIN y la FiAE y lo recoge en un acta, en la que respondes un test. Si no comparece o no se acredita la entrega en plazo, no puede firmarse la escritura. El acta no tiene coste. (Ley 5/2019, arts. 14.1.g y 15)

8. 8. Firma la compraventa y la hipoteca

   Lo habitual es firmar el mismo día, ante notario, la escritura de compraventa y la del préstamo hipotecario: la entidad entrega el dinero del préstamo y tú pagas el resto del precio.

   Revisa antes que la escritura coincide con la oferta vinculante y con lo que pactaste con el vendedor.

   Lo que dice la norma

   • Cuando la compraventa se hace en escritura pública, firmarla equivale a la entrega de la vivienda, salvo que de la escritura resulte otra cosa. (Código Civil, art. 1462)
   • Los gastos de otorgar la escritura de compraventa corresponden al vendedor y los de la primera copia y posteriores, al comprador, salvo que pactéis otra cosa. (Código Civil, art. 1455)

9. 9. Después de firmar: impuesto e inscripción

   Tras la firma queda pagar el impuesto de la compra y, después, inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad. Si la entidad exige una gestoría para tramitar la hipoteca, es habitual que se encargue también de la compraventa.

   Inscribir la compraventa te protege frente a terceros. La hipoteca, además, solo existe como tal cuando se inscribe.

   Lo que dice la norma

   • Para que la hipoteca quede válidamente constituida, la escritura debe inscribirse en el Registro de la Propiedad. (Código Civil, art. 1875; Ley Hipotecaria, art. 145)
   • Los títulos de propiedad que no están inscritos en el Registro no perjudican a terceros. (Ley Hipotecaria, art. 32)

Decisiones importantes

Errores frecuentes

• Firmar las arras antes de saber si te financian. Si el contrato no prevé qué pasa cuando no se concede la hipoteca, podrías perder lo entregado o tener que responder por no cumplir.
• Contar solo con la entrada. El impuesto de la compra, la notaría, el registro y la tasación también salen de tus ahorros y pueden sumar varios miles de euros.
• Dar por hecho que te prestarán el 80 % del precio. El porcentaje se aplica sobre el valor de tasación, que puede ser menor que el precio, y depende de tu solvencia y de la política de cada entidad.
• Comparar ofertas solo por el tipo de interés. El TIN no incluye comisiones ni el coste de los productos exigidos; la TAE sí. Compara siempre la TAE a un mismo plazo.
• Quedarte sin reserva. Usar todos tus ahorros en la compra te deja sin margen ante el primer imprevisto, con una cuota que ya no puedes dejar de pagar.

Caso práctico: una pareja y una vivienda de 250.000 €