Productos vinculados y bonificaciones de una hipoteca

• Venta vinculada: el préstamo se ofrece en un paquete con otros productos o servicios financieros y no se ofrece por separado. Si no contratas el paquete, no hay préstamo (Ley 5/2019, artículo 4.25).
• Venta combinada: el préstamo se ofrece en un paquete con otros productos, pero también por separado. Puedes elegir el préstamo solo o el paquete (artículo 4.26).

Las prácticas de venta vinculada de préstamos están prohibidas, con las excepciones previstas en el artículo 17 de la Ley 5/2019. Un contrato vinculado que no cumpla esas exigencias en perjuicio del prestatario es nulo, sin que eso anule el préstamo.

Las excepciones son estas:

• Ventas vinculadas concretas que autorice la autoridad competente, si el prestamista demuestra que suponen un claro beneficio para los prestatarios.
• Ciertos seguros: el prestamista puede exigir un seguro en garantía del cumplimiento del préstamo, un seguro de daños sobre el inmueble hipotecado y los demás seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario (ver el apartado de seguros).
• Productos financieros que establezca una orden ministerial, cuando sirvan de soporte operativo o de garantía del préstamo, contratados por el prestatario o por su cónyuge, pareja de hecho o un pariente de hasta segundo grado, con información precisa y detallada. El Banco de España cita como ejemplo una cuenta para atender los pagos del préstamo.

Las ventas combinadas están permitidas con límites: la entidad debe ofrecer los productos combinados y por separado, e informarte de la parte del coste que corresponde a cada uno, de los riesgos y de las diferencias entre ambas ofertas (artículo 17.6 y 17.7).

Para los seguros que la ley permite exigir (el que garantiza el cumplimiento del préstamo, el de daños del inmueble hipotecado y los previstos en la normativa del mercado hipotecario), el prestamista debe aceptar pólizas alternativas de cualquier proveedor que ofrezcan condiciones y prestaciones equivalentes a la que él propone, tanto al contratar como en cada renovación.

No puede cobrarte por analizar esas pólizas, y aceptar una alternativa no puede empeorar ninguna condición del préstamo (artículo 17.3). Esta regla es específica de esos seguros exigibles: no significa que cualquier producto de una oferta combinada pueda sustituirse sin perder la bonificación.

Es una rebaja del tipo de interés a cambio de contratar o mantener otros productos. Según el Banco de España, es habitual que las entidades bonifiquen el tipo si, por ejemplo, domicilias la nómina o recibos, contratas tarjetas, un plan de pensiones o algún seguro.

Si el préstamo se ofrece también sin esos productos, la oferta bonificada es una venta combinada: decides tú si te compensa. Para valorarla, compara lo que te ahorras en intereses con lo que te cuestan los productos, y revisa qué tipo se aplica si dejas de cumplir alguna condición.

La bonificación baja el TIN, y con él la cuota y los intereses. Pero los productos tienen su propio coste, que no aparece en el TIN. Para ver el efecto real hay que sumar ese coste: calcular la TAE incluyéndolo, o comparar el coste total de las dos opciones durante todo el préstamo.

Una hipoteca de 150.000 € a 25 años con dos ofertas hipotéticas: sin bonificar, al 3,20 %; bonificada, al 2,70 % si contratas un seguro voluntario de 300 € al año.

La cuota bonificada ahorra 466,62 € al año y el seguro cuesta 300 €: el ahorro neto es de 166,62 € al año. En este caso compensa, pero con un seguro más caro o una rebaja menor podría salir al revés.

La TAE de la columna bonificada es un cálculo propio que incluye el coste del seguro para poder comparar. Revisa también qué tipo se aplicaría si dejaras de tener el seguro.

Cifras calculadas con los mismos motores que las calculadoras de Capital Claro.