Cómo mejorar las condiciones de tu hipoteca

Las alternativas, una por una

Empieza por conocer tu hipoteca. Después, cada alternativa por separado: no son lo mismo y no se tramitan igual.

1. 1. Antes de cambiar nada: revisa tu contrato

   Reúne la escritura y el último recibo y anota: capital pendiente, tipo de interés (fijo, variable o mixto, con su índice y diferencial), plazo restante, comisiones pactadas por amortizar o cambiar de entidad, y productos y bonificaciones que tienes contratados.

   Mira también la fecha de firma: las reglas sobre comisiones cambian según el contrato sea anterior o posterior al 16 de junio de 2019 y según se haya novado o subrogado después.

   Lo que dice la norma

   • La Ley 5/2019 no se aplica a los préstamos firmados antes de su entrada en vigor, salvo que se noven o se subroguen después; en ese caso, la entidad debe informarte de lo que cambia respecto a lo contratado. (Ley 5/2019, disposición transitoria primera, apartados 1 y 2)

2. 2. Amortizar anticipadamente

   Devolver parte del capital con ahorros reduce la deuda y los intereses que genera. No cambia el tipo ni la entidad, y no necesita escritura nueva.

   Antes de hacerlo, piensa si ese dinero te deja sin reserva para imprevistos o si tenía otro destino, y pide a tu entidad cuánto te cobraría.

   Lo que dice la norma

   • Puedes devolver todo o parte del préstamo en cualquier momento; el contrato solo puede exigir un preaviso de hasta un mes. Cuando lo pidas, la entidad debe darte en tres días hábiles la información para valorarlo, y tienes derecho a que se reduzcan los intereses y costes del plazo que ya no transcurrirá. (Ley 5/2019, art. 23.1 a 23.3)
   • La compensación por amortizar solo puede cobrarse si el contrato la prevé y con los límites de la ley, que dependen de si el tipo es fijo o variable y del tiempo transcurrido, y nunca puede superar la pérdida financiera de la entidad. (Ley 5/2019, art. 23.4 a 23.8)

   • Calculadora: Amortizar hipoteca
   • Calculadora: Amortizar o invertir
   • Concepto: Amortización anticipada

3. 3. Si amortizas: reducir la cuota o el plazo

   Con el mismo dinero, reducir el plazo suele ahorrar más intereses, porque la deuda dura menos; reducir la cuota te deja más margen cada mes. Qué opciones tienes depende de lo pactado en el contrato.

4. 4. Novar: cambiar condiciones con tu entidad

   La novación es un acuerdo con tu entidad actual para cambiar el préstamo: el tipo de interés, el plazo, el capital, el sistema de amortización o las garantías. La entidad puede aceptarla o no. Se formaliza en escritura pública y se hace constar en el Registro de la Propiedad.

   Lo que dice la norma

   • La escritura de modificación puede referirse a la ampliación o reducción del capital, el plazo, el tipo de interés, el sistema de amortización y otras condiciones financieras, o las garantías personales. (Ley 2/1994, art. 4.2)
   • Si la novación amplía el plazo, la comisión por modificar condiciones no puede superar el 0,1 % del capital pendiente. Los aranceles de notario y registro de estas escrituras están reducidos, y la novación del tipo o del plazo pactada con la misma entidad está exenta de actos jurídicos documentados en su cuota gradual. (Ley 2/1994, arts. 8, 9 y 10)

   • Calculadora: Cambiar de hipoteca
   • Concepto: Novación y subrogación

5. 5. Subrogar: llevar la hipoteca a otra entidad

   Con la subrogación de acreedor, otra entidad paga tu deuda a la actual y pasa a ser tu acreedora, con un nuevo tipo o un nuevo plazo. No necesitas el consentimiento de tu entidad actual, pero esta puede retenerte mejorando las condiciones.

   Ten en cuenta que tu entidad actual puede cobrarte la compensación por amortización anticipada que permitan tu contrato y la ley, y que la nueva puede pedirte una tasación.

   Lo que dice la norma

   • La nueva entidad te presenta una oferta vinculante y un documento con los gastos de la subrogación. Si la aceptas, tu entidad actual debe entregar el certificado de la deuda en un máximo de siete días naturales y, desde esa entrega, tiene quince días naturales para retenerte formalizando contigo una novación. Si no lo hace, se firma la subrogación. (Ley 2/1994, art. 2)
   • En la escritura de subrogación solo pueden modificarse las condiciones del tipo de interés, el plazo o ambos. (Ley 2/1994, art. 4.1)

   • Calculadora: Cambiar de hipoteca
   • Concepto: Novación y subrogación

6. 6. Pasar de tipo variable a fijo

   Puedes hacerlo con tu entidad (novación) o con otra (subrogación). A cambio de cuotas estables, el tipo fijo suele partir de un nivel distinto del variable: compara la cuota y los intereses de las dos opciones con escenarios del índice que sean razonables para ti.

   Lo que dice la norma

   • Si una novación o una subrogación sustituye el tipo variable por uno fijo, o por uno con un primer periodo fijo de al menos tres años, para el resto del préstamo, la compensación no puede superar la pérdida financiera de la entidad ni el 0,05 % del capital reembolsado durante los tres primeros años del préstamo; después, no puede cobrarse. Si la novación no incluye amortización de capital, no cabe esta comisión. Se aplica sea cual sea la fecha de tu hipoteca. (Ley 5/2019, art. 23.6 y disposición transitoria primera, apartado 3)

   • Calculadora: Fija vs. variable
   • Calculadora: Euríbor
   • Concepto: Euríbor
   • Concepto: Diferencial

7. 7. No confundir: la subrogación de deudor

   La subrogación de deudor no mejora tus condiciones: cambia quién debe el préstamo. Es lo que ocurre cuando alguien compra una vivienda hipotecada y asume la hipoteca del vendedor.

   Lo que dice la norma

   • Si comprador y vendedor pactan que el comprador asume la deuda garantizada con la hipoteca, el vendedor queda liberado si la entidad acreedora da su consentimiento, expreso o tácito. (Ley Hipotecaria, art. 118)

8. 8. Qué pasa con los seguros y las bonificaciones

   Si cambias de entidad, las bonificaciones de la actual dejan de importar y la nueva puede pedirte otros productos: suma su coste al comparar. Si cancelas el préstamo, revisa los seguros que contrataste con él.

   Lo que dice la norma

   • Al reembolsar el préstamo se extingue el seguro accesorio del que sea beneficiaria la entidad, salvo que pidas mantenerlo con otro beneficiario, y tienes derecho a que te devuelvan la parte de la prima no consumida. (Ley 5/2019, art. 23.3)

   • Concepto: Productos vinculados y bonificaciones

9. 9. Compara el ahorro con lo que cuesta el cambio

   Para cada alternativa, calcula el ahorro (en cuota y en intereses hasta el final) y réstale todos sus costes: compensación a tu entidad, tasación, gastos de la escritura y el precio de los productos nuevos. Si los costes se pagan al principio, mira también cuánto tardas en recuperarlos con el ahorro de cada mes: es el punto de equilibrio.

   • Calculadora: Cambiar de hipoteca

10. 10. Cuándo puede no compensar cambiar nada

    Puede no compensar si te queda poco plazo, si la diferencia de tipo es pequeña, si los costes tardan más en recuperarse de lo que piensas mantener la hipoteca o si el nuevo tipo depende de productos que no necesitas. Tampoco conviene amortizar si te deja sin reserva para imprevistos.

Errores frecuentes

• Mirar solo la cuota nueva. Una cuota más baja puede venir de alargar el plazo, y entonces pagas más intereses en total.
• Olvidar la compensación de tu entidad actual. Al amortizar o subrogar puede haber una compensación; pide su importe por escrito antes de decidir.
• Comparar un tipo bonificado sin contar sus productos. El ahorro real es el de la cuota menos lo que cuestan los productos que te exigen para ese tipo.
• Confundir novación y subrogación. La novación es con tu entidad y puede cambiar casi cualquier condición; la subrogación cambia de entidad y solo el tipo y el plazo.

Caso práctico: tres vías para la misma hipoteca