Diferencial de una hipoteca variable
Revisado el 30 de septiembre de 2026
Redacción y revisión: Capital Claro · quién está detrás · cómo se elabora
¿Qué es el diferencial de una hipoteca?
El diferencial es el porcentaje fijo que se suma al índice de referencia, normalmente el Euríbor, para obtener el tipo de interés de una hipoteca variable. Lo pacta cada cliente con su entidad al firmar: no es una cifra regulada ni igual para todos. El índice cambia en cada revisión; el diferencial se mantiene salvo que se modifique el contrato.
Cómo funciona
En una hipoteca a tipo variable, el tipo de interés se expresa como la suma de un índice de referencia y un porcentaje constante, por ejemplo «Euríbor + 0,80». Ese porcentaje constante es el diferencial.
En cada revisión se toma el nuevo valor del índice, se le suma el mismo diferencial y el resultado es el tipo de interés nominal (TIN) que se aplica hasta la revisión siguiente. En una hipoteca mixta, esta suma solo se aplica en el tramo variable, cuando termina el periodo inicial a tipo fijo.
Una condición del contrato, no una cifra regulada
El diferencial lo ofrece cada entidad y lo pactan las partes: depende de la oferta y de la negociación, y figura en la documentación de la oferta y en el contrato. No hay un diferencial oficial ni uno igual para todos los clientes.
Lo que sí regula la normativa es el índice al que se suma: la Ley 5/2019 (artículo 21) y la Orden EHA/2899/2011 (artículo 26) exigen que sea objetivo, se calcule a coste de mercado y no pueda ser influido por el prestamista. La misma ley impide modificar el tipo en perjuicio del cliente sin su acuerdo por escrito.
Cómo influye en lo que pagas
Como se aplica en todas las revisiones, una diferencia pequeña en el diferencial se nota en la cuota de cada mes y mucho más en el total de intereses. Al comparar hipotecas variables con el mismo índice, el diferencial es una de las cifras que más pesan, junto con las comisiones y los productos que exija contratar la entidad, que se reflejan en la TAE.
Cómo se obtiene el tipo aplicado
- TIN periodo
- Tipo de interés nominal anual que se aplica hasta la revisión siguiente.
- I revisión
- Valor del índice de referencia (por ejemplo, el Euríbor a un año oficial) que indica el contrato para esa revisión.
- d
- Diferencial pactado, en puntos porcentuales.
En los préstamos sujetos a la Ley 5/2019, el interés resultante no puede ser negativo.
Ejemplo
Dos ofertas de hipoteca variable de 150.000 € a 25 años, con el mismo índice y distinto diferencial. Para aislar el efecto del diferencial, se supone que el Euríbor se mantiene en el 2,50 % durante todo el préstamo, algo que en la realidad no ocurre.
| Concepto | Oferta A | Oferta B |
|---|---|---|
| Euríbor a un año (valor hipotético) | 2,50 % | 2,50 % |
| Diferencial | 0,60 puntos | 1,00 punto |
| Tipo aplicado (TIN) | 3,10 % | 3,50 % |
| Cuota mensual | 719,14 € | 750,94 € |
| Intereses totales | 65.742,98 € | 75.280,61 € |
Los 0,40 puntos de diferencia en el diferencial suponen 31,79 € más al mes y 9.537,62 € más de intereses en 25 años. Si el índice sube o baja, las dos cuotas se mueven, pero la oferta B siempre aplica 0,40 puntos más.
Cifras calculadas con los mismos motores que las calculadoras de Capital Claro.
Cómo interpretar el diferencial
Un diferencial bajo no basta para elegir: compara también las comisiones, los productos que tengas que contratar y lo que ocurre si dejas de cumplir alguna condición. Para comparar ofertas completas, la referencia es la TAE, siempre con el mismo importe y plazo.
Diferencial, TIN y TAE
El diferencial es solo una parte del tipo: sumado al índice da el TIN de cada periodo. La TAE va más allá: añade al tipo la frecuencia de los pagos y las comisiones y gastos obligatorios, y en las hipotecas variables se calcula suponiendo que el índice no cambia. Por eso dos ofertas con el mismo diferencial pueden tener TAE distintas.
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Preguntas frecuentes
¿Se puede cambiar el diferencial después de firmar?
Solo por acuerdo: con tu entidad, mediante una novación, o llevando la hipoteca a otra entidad que te ofrezca mejores condiciones, mediante una subrogación. Sin acuerdo, el diferencial pactado se mantiene durante toda la vida del préstamo.
¿El diferencial se expresa en porcentaje o en puntos?
Como se suma al índice, se expresa en puntos porcentuales: un diferencial de 0,80 puntos sobre un Euríbor del 2,50 % da un tipo del 3,30 %.
Fuentes oficiales
- Banco de España: Portal del Cliente Bancario: hipoteca a tipo fijo o variable. El tipo variable como suma del índice y un porcentaje constante, su revisión periódica y las hipotecas mixtas. Consultado el 30 de septiembre de 2026.
- BOE: Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (art. 21 y anexo II). El tipo no puede modificarse en perjuicio del prestatario sin acuerdo escrito; requisitos del índice de referencia; interés no negativo; TAE de las hipotecas variables calculada con el índice constante. Consultado el 30 de septiembre de 2026.
- BOE: Orden EHA/2899/2011, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios (art. 26). Condiciones de los índices o tipos de referencia de los préstamos a tipo variable. Consultado el 30 de septiembre de 2026.
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