Novación y subrogación de una hipoteca

La novación modificativa es un acuerdo con tu entidad actual para cambiar el préstamo. La entidad puede aceptarla o no, y se formaliza en escritura pública que se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Según la Ley 2/1994 (artículo 4.2), la escritura de modificación puede referirse a una o varias de estas condiciones:

• La ampliación o reducción del capital.
• La alteración del plazo.
• Las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente.
• El método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras.
• La prestación o modificación de las garantías personales.

Si una hipoteca anterior al 16 de junio de 2019 se nova después de esa fecha, se le aplica la Ley 5/2019, y la entidad debe informarte de lo que cambia respecto a lo contratado (disposición transitoria primera).

Puedes llevar tu hipoteca a otra entidad sin el consentimiento de la actual (Ley 2/1994, artículo 2). El proceso es este:

• La nueva entidad te presenta una oferta vinculante con las condiciones del nuevo préstamo y un documento con los gastos de la subrogación.
• Si la aceptas, la nueva entidad lo notifica a la actual y le pide un certificado de la deuda, que esta debe entregar en un plazo máximo de siete días naturales.
• Desde esa entrega, tu entidad actual tiene quince días naturales para retenerte formalizando contigo una novación con nuevas condiciones. Si no lo hace, se firma la escritura de subrogación y la nueva entidad paga a la anterior el capital pendiente y los intereses y comisiones devengados y no pagados.

En la escritura de subrogación solo pueden cambiarse las condiciones del tipo de interés, el plazo o ambos (Ley 2/1994, artículo 4.1). Cualquier otro cambio requiere una novación posterior con la nueva entidad.

Es un cambio de titular del préstamo: una nueva persona asume la deuda y las obligaciones del prestatario anterior. El caso típico es comprar una vivienda que ya tiene hipoteca y quedarse con ella en lugar de pedir una nueva.

Para que el vendedor quede liberado de la deuda, la entidad acreedora debe dar su consentimiento, expreso o tácito (Ley Hipotecaria, artículo 118). La entidad puede cobrar una comisión por los trámites.

• Novación que amplía el plazo: la comisión por modificar condiciones no puede superar el 0,1 % del capital pendiente (Ley 2/1994, artículo 10).
• Novación del tipo o subrogación de acreedor que sustituye un tipo variable por uno fijo, o por uno con un primer periodo fijo de al menos 3 años: en los 3 primeros años del préstamo, la compensación por amortización anticipada no puede superar la pérdida financiera ni el 0,05 % del capital reembolsado; después, no puede cobrarse, y en una novación sin amortización de capital no cabe esta comisión (Ley 5/2019, artículo 23.6, aplicable a cualquier hipoteca según su disposición transitoria primera).
• Al cambiar de entidad, la anterior puede cobrar la compensación por amortización anticipada que permitan tu contrato y la norma aplicable según la fecha de la hipoteca: se explica en la página de amortización anticipada.

Los demás costes (notaría, registro, impuestos) dependen de cada operación y de la norma aplicable; no se resumen aquí.

Una novación que amplía el plazo: quedan 150.000 € por devolver a 20 años al 3 %, y se amplía el plazo a 25 años sin cambiar el tipo.

Ampliar el plazo baja la cuota 120,58 € al mes, pero supone 13.739,96 € más de intereses. Por esta novación, la comisión no podría superar 150,00 € (el 0,1 % del capital pendiente).

Cifras calculadas con los mismos motores que las calculadoras de Capital Claro.

Antes de cambiar, compara el ahorro que esperas con todos los costes de cada opción. Si otra entidad te hace una oferta vinculante, tu entidad actual tiene quince días naturales desde que entrega el certificado de deuda para ofrecerte una novación: puedes comparar ambas antes de decidir.