Amortización anticipada

En los préstamos sujetos a la Ley 5/2019 puedes reembolsar todo o parte en cualquier momento; el contrato solo puede exigir un preaviso de hasta un mes. Cuando lo pidas, la entidad debe darte en un máximo de tres días hábiles la información necesaria para valorarlo, con las consecuencias de hacerlo (artículo 23).

Al reembolsar, tienes derecho a que se reduzca el coste total del préstamo en los intereses y costes del plazo que ya no transcurrirá. Si cancelas, se extingue el seguro accesorio del que sea beneficiario la entidad, salvo que pidas mantenerlo con otro beneficiario, y puedes recuperar la parte de la prima no consumida.

• Parcial: devuelves una parte del capital pendiente y el préstamo sigue con una deuda menor.
• Total (cancelación anticipada): devuelves todo lo que queda y el préstamo se extingue.

Qué opciones tienes depende de lo pactado en el contrato. Con el mismo dinero, reducir el plazo suele ahorrar más intereses, porque la deuda dura menos; reducir la cuota da más margen cada mes.

• Reducir la cuota: mantienes el plazo y pagas menos cada mes.
• Reducir el plazo: mantienes la cuota y terminas de pagar antes.

Los intereses se calculan sobre el capital pendiente, así que lo que amortizas deja de generarlos desde ese momento. Cuánto ahorras depende del tipo de interés, del plazo que queda y de la opción que elijas: cuanto más tiempo le quede al préstamo, más intereses se evitan.

A los préstamos sujetos a la Ley 5/2019 firmados desde su entrada en vigor, el 16 de junio de 2019, y a los anteriores novados o subrogados después, se aplican estos límites (artículo 23). La entidad no puede cobrar compensación en ningún otro caso.

Son máximos, no importes fijos: la compensación solo existe si el contrato la prevé y nunca puede superar la pérdida financiera que la amortización cause a la entidad, calculada como indica el artículo 23.8. Las dos opciones del tipo variable son excluyentes: el contrato solo puede prever una.

Entre el 24 de noviembre de 2022 y el 31 de diciembre de 2024 no se devengaron estas compensaciones en las hipotecas a tipo variable (Real Decreto-ley 19/2022, prorrogado por el Real Decreto-ley 8/2023). Esa suspensión terminó en la fecha indicada según el texto consolidado del BOE.

La Ley 5/2019 no se aplica a los contratos anteriores, salvo que se hayan novado o subrogado después de su entrada en vigor (disposición transitoria primera). Para ellos rigen lo pactado y las normas vigentes al firmar:

• Firmadas desde el 9 de diciembre de 2007, sobre una vivienda con prestatario persona física, o con una empresa de reducida dimensión: la Ley 41/2007 limita la compensación por desistimiento al 0,5 % de lo amortizado en los cinco primeros años y al 0,25 % después, o a la pactada si es menor. Puede existir además una compensación por riesgo de tipo de interés, que no se cobra si el periodo de revisión es de doce meses o menos y, en los demás casos, solo si la cancelación causa una pérdida a la entidad.
• Firmadas antes del 9 de diciembre de 2007: se aplica lo pactado en la escritura con la normativa de entonces. Consulta tu contrato o pregunta a tu entidad.

Sea cual sea la fecha de tu hipoteca, se aplica el supuesto del artículo 23.6 de la Ley 5/2019 (disposición transitoria primera, apartado 3): una novación del tipo o una subrogación de acreedor que sustituya el tipo variable por uno fijo, o por uno con un primer periodo fijo de al menos 3 años, para el resto de la vida del préstamo. En los 3 primeros años de vigencia del préstamo, la compensación no puede superar la pérdida financiera de la entidad ni el 0,05 % del capital reembolsado; pasados esos 3 años, no puede exigirse ninguna. Si la novación no incluye amortización de capital, no puede cobrarse comisión por este concepto.

Quedan 150.000 € por devolver a 20 años, a un tipo del 3 %, y amortizas 10.000 €.

Reducir el plazo ahorra 7.749,02 € de intereses frente a 3.310,34 € si reduces la cuota, porque terminas 1 año y 9 meses antes. Reducir la cuota, en cambio, te deja 55,46 € más al mes.

Si el préstamo está sujeto a la Ley 5/2019 y el contrato prevé compensación, por esos 10.000 € la entidad podría cobrar como máximo 15,00 € o 25,00 € en un tipo variable dentro del periodo pactado, y 200,00 € o 150,00 € en un tipo fijo, y nunca más que su pérdida financiera.

Cifras calculadas con los mismos motores que las calculadoras de Capital Claro.

Antes de amortizar, pide a tu entidad la información sobre la operación y compara el ahorro de intereses con la compensación que te cobren y con otros usos de ese dinero: mantener un colchón para imprevistos o invertirlo. Si tu hipoteca es anterior a junio de 2019, comprueba en la escritura qué compensaciones se pactaron.