Qué revisar antes de firmar una hipoteca

Qué revisar, en el orden en que llega

La ley fija qué información debes recibir y cuándo. Este es el recorrido desde que pides información hasta la firma, con lo que conviene revisar en cada momento.

1. 1. Pide información orientativa a varias entidades

   Antes de solicitar la hipoteca puedes pedir a cada entidad información general sobre sus préstamos. Es gratuita y orientativa: sirve para descartar ofertas y saber qué preguntar, pero no obliga a la entidad.

   Lo que dice la norma

   • Las entidades deben dar, a quien la pida, información general, clara y suficiente sobre los préstamos que ofrecen, gratuita y orientativa, mediante la ficha de información precontractual (FIPRE). (Orden EHA/2899/2011, art. 21)

2. 2. La entidad evalúa tu solvencia

   Para darte una oferta personalizada, la entidad necesita evaluar si podrás pagar. Te dirá qué información y documentos tienes que aportar, y consultará tu historial en la CIRBE y en algún fichero privado.

   Lo que dice la norma

   • La entidad debe evaluar tu solvencia antes de firmar, sin basarse sobre todo en el valor de la vivienda, y solo puede conceder el préstamo si es probable que lo pagues. Si lo deniega, debe comunicártelo por escrito y de forma motivada. (Ley 5/2019, art. 11)
   • Debe indicarte de forma clara qué información y pruebas tienes que aportar y en qué plazo, y consultar la Central de Información de Riesgos del Banco de España y alguna entidad privada de información crediticia. (Ley 5/2019, art. 12)

   • Concepto: CIRBE

3. 3. Comprueba que recibes todos los documentos, a tiempo

   Si la entidad aprueba la operación, te entregará un conjunto de documentos. Los diez días se cuentan hacia atrás desde la fecha de la firma: si los recibes más tarde, la firma tendrá que esperar.

   • FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada): la oferta vinculante, con el importe, el plazo, el tipo de interés, la TAE, las cuotas y los costes.
   • FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas): advierte de las cláusulas relevantes, como el índice de referencia, el vencimiento anticipado por impago y el reparto de gastos.
   • Si el tipo es variable, un documento con la cuota en distintos escenarios de tipos de interés.
   • Una copia del proyecto de contrato, que debe coincidir con la FEIN y la FiAE e incluir todos los gastos desglosados.
   • La información sobre qué gastos pagas tú y cuáles la entidad, y las condiciones de los seguros que te exijan.

   Lo que dice la norma

   • Estos documentos deben entregarse con una antelación mínima de diez días naturales respecto a la firma. La FEIN es una oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma, que debe ser de al menos diez días. (Ley 5/2019, arts. 10 y 14.1)
   • La FiAE se entrega también, con la misma antelación, a la persona física que sea fiadora o garante del préstamo. (Orden EHA/2899/2011, art. 22)

4. 4. Revisa el tipo de interés y cómo puede cambiar

   Mira primero si el tipo es fijo, variable o mixto. El TIN es el precio del dinero que pides prestado; en un tipo variable es la suma de un índice de referencia, normalmente el Euríbor, y un diferencial fijo, y se revisa en las fechas pactadas.

   En un tipo variable, la FEIN y el documento de escenarios te enseñan cuánto subiría la cuota si sube el índice. Ese es el dato que importa si tu presupuesto va justo.

   Lo que dice la norma

   • En un tipo variable, el índice debe ser claro, objetivo, verificable y calculado a coste de mercado. No puede fijarse un límite a la baja del tipo de interés (cláusula suelo) y el interés no puede ser negativo. (Ley 5/2019, art. 21)

   • Calculadora: Fija vs. variable
   • Concepto: TIN
   • Concepto: Euríbor
   • Concepto: Diferencial

5. 5. Compara la TAE y el coste total, no solo la cuota

   La TAE incluye los intereses, las comisiones y el coste de los productos que la entidad exige para darte esas condiciones. Por eso es la referencia para comparar ofertas, siempre al mismo plazo.

   La cuota es lo que pagarás cada mes al banco, pero no incluye lo que te cuesten el seguro o los demás productos de la oferta. Suma también esos importes para saber cuánto saldrá de tu cuenta.

   • Calculadora: Comparar hipotecas
   • Calculadora: Calculadora de hipoteca
   • Concepto: TAE

6. 6. Mira las comisiones y la amortización anticipada

   Revisa si hay comisión de apertura y qué compensación cobraría la entidad si devuelves parte o todo el préstamo antes de tiempo. La ley fija límites que dependen de si el tipo es fijo o variable y del tiempo transcurrido.

   Lo que dice la norma

   • La comisión de apertura, si se pacta, se cobra una sola vez e incluye todos los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo. (Ley 5/2019, art. 14.4)
   • Puedes devolver el préstamo, total o parcialmente, en cualquier momento. La entidad solo puede cobrar compensación en los casos y con los límites de la ley, y nunca más que su pérdida financiera. (Ley 5/2019, art. 23)

   • Concepto: Amortización anticipada

7. 7. Revisa los productos vinculados, las bonificaciones y los seguros

   Es habitual que la oferta rebaje el tipo si contratas otros productos (domiciliar la nómina, seguros, planes de pensiones). Comprueba cuánto cuestan, si los necesitas de todos modos y qué tipo pagarías si dejas de cumplirlos.

   Algunos seguros sí pueden exigirse, pero no tienes por qué contratarlos con la compañía que propone la entidad: puedes aportar otra póliza equivalente.

   Lo que dice la norma

   • Las ventas vinculadas están prohibidas, salvo excepciones. La entidad puede exigir un seguro de daños de la vivienda y un seguro en garantía del préstamo, pero debe aceptar pólizas alternativas equivalentes, sin cobrar por analizarlas ni empeorar las condiciones. (Ley 5/2019, art. 17.1 y 17.3)
   • En las ventas combinadas, la entidad debe ofrecer los productos juntos y por separado, para que puedas ver la diferencia, y explicarte qué parte del coste corresponde a cada uno. (Ley 5/2019, art. 17.6 y 17.7)

   • Concepto: Productos vinculados y bonificaciones

8. 8. Entiende qué pasa si no pagas

   La FiAE debe advertirte de las consecuencias del impago. Conviene leerlas antes de firmar, no cuando surja un problema.

   Lo que dice la norma

   • En una hipoteca sobre vivienda con prestatario persona física, la entidad solo puede dar por vencido todo el préstamo si debes cuotas que sumen al menos el 3 % del capital (o doce cuotas mensuales) en la primera mitad del plazo, o el 7 % (o quince cuotas) en la segunda, y te ha requerido el pago dándote al menos un mes. Estas reglas no admiten pacto en contrario. (Ley 5/2019, art. 24)

9. 9. Resuelve tus dudas con el notario

   Antes de firmar tienes que ir al notario que elijas. Comprobará que recibiste la documentación a tiempo y te explicará las cláusulas. Lleva tus preguntas: es el momento de aclararlas, y no cuesta nada.

   Lo que dice la norma

   • Debes comparecer ante el notario como tarde el día anterior a la firma. El notario comprueba los plazos, te asesora sobre las cláusulas de la FEIN y la FiAE una por una, y lo recoge en un acta gratuita en la que respondes un test. Sin ese trámite no puede firmarse la escritura. (Ley 5/2019, art. 15)

10. 10. En la firma, comprueba que todo coincide

    La escritura debe recoger las condiciones de la FEIN que aceptaste. Comprueba el importe, el plazo, el tipo y su revisión, las bonificaciones y las comisiones. Si algo no coincide, pregunta antes de firmar.

Decisiones importantes

Errores frecuentes

• Comparar solo la cuota. Una cuota más baja puede salir más cara si exige productos con coste. Compara la TAE y el coste total.
• Comparar TAE a plazos distintos. Las comisiones pesan distinto según el plazo: compara ofertas al mismo plazo.
• Dar por hecho que una bonificación es para siempre. Si dejas de cumplir las condiciones, el tipo sube. Calcula también la cuota sin bonificaciones.
• No leer la FiAE. Resume en pocas páginas las cláusulas que más pueden afectarte: índice, impago y gastos.
• Ir al notario sin preguntas. La visita previa es gratuita y está pensada para resolver tus dudas antes de firmar.

Caso práctico: dos ofertas para el mismo préstamo