Tasación hipotecaria de una vivienda
Revisado el 30 de septiembre de 2026
Redacción y revisión: Capital Claro · quién está detrás · cómo se elabora
¿Qué es la tasación de una vivienda?
La tasación hipotecaria es la valoración de la vivienda que se hipoteca, hecha antes de firmar por una sociedad o un profesional de tasación homologado e independiente de la entidad. Sirve para estimar el valor de la garantía, al que se vincula el importe del préstamo. Puede ser distinto del precio de compra, la paga quien pide el préstamo y caduca a los seis meses.
Para qué sirve
La Ley 5/2019 exige que el inmueble que se aporta en garantía se tase adecuadamente antes de firmar el préstamo (artículo 13). La tasación fija el valor de la garantía de la entidad: si el préstamo no se devuelve, es el valor con el que cuenta para recuperar el dinero.
Por eso el importe del préstamo está vinculado al valor de tasación. Según el Banco de España, normalmente puede llegar hasta el 80 % de ese valor, pero el importe final depende también de la política de riesgos de cada entidad y de tu capacidad de pago, que es lo que la ley obliga a valorar en primer lugar.
Quién puede hacerla: independencia del prestamista
El método de valoración y el contenido del informe los fija la Orden ECO/805/2003. El informe caduca a los seis meses desde su emisión (artículo 62).
- Una sociedad de tasación, el servicio de tasación de una entidad de crédito o un profesional homologado, independiente del prestamista y con normas de valoración reconocidas (Ley 5/2019, artículo 13).
- Las sociedades y servicios de tasación necesitan homologación previa y cumplir requisitos de independencia y secreto (Ley 2/1981, artículo 3; Real Decreto 775/1997). El Banco de España los supervisa y lleva su registro oficial.
- Las entidades de crédito no pueden tener una participación significativa (al menos el 10 %) en una sociedad de tasación (Ley 2/1981, artículo 3 ter).
Quién la paga y cuándo vale una tasación propia
En los préstamos sujetos a la Ley 5/2019, los gastos de tasación corresponden al prestatario (artículo 14.1.e).
Puedes encargar tú la tasación a un tasador homologado y llevarla a varias entidades. Las entidades de crédito están obligadas a aceptar cualquier tasación que aportes si está certificada por un tasador homologado y no ha caducado. Pueden hacer las comprobaciones que consideren oportunas, pero no pueden cobrarte su coste (Ley 2/1981, artículo 3 bis I).
Precio de compra y valor de tasación
El precio es lo que pactas con el vendedor; el valor de tasación es la estimación técnica del tasador, que puede quedar por encima o por debajo. Si la tasación sale por debajo del precio, un mismo porcentaje de financiación da un préstamo menor y tendrás que aportar más.
La tasación es una estimación en las condiciones de mercado del momento: los precios de los inmuebles cambian, y por eso el informe caduca a los seis meses.
Ejemplo
La misma compra que en el ejemplo del LTV: una vivienda con un precio de 250.000 € y una tasación de 240.000 €, con una entidad que financia el 80 % del valor de tasación (una práctica habitual, no un límite legal).
| Concepto | Sobre la tasación | Si fuera sobre el precio |
|---|---|---|
| Préstamo (80 %) | 192.000 € | 200.000 € |
| Aportación del precio (sin gastos ni impuestos) | 58.000 € | 50.000 € |
Como el porcentaje se aplica sobre la tasación, el préstamo es 8.000 € menor que si se aplicara sobre el precio, y esa diferencia sale de tus ahorros.
Cifras calculadas con los mismos motores que las calculadoras de Capital Claro.
Cómo interpretar la tasación
Antes de comprometerte con el vendedor (por ejemplo, con unas arras), conviene saber qué valor de tasación es razonable para esa vivienda: si sale por debajo del precio, necesitarás más ahorros o una entidad que financie un porcentaje mayor.
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Preguntas frecuentes
¿Puedo usar la tasación que ya tengo en otro banco?
Sí, si la hizo un tasador homologado y no ha caducado (seis meses desde su emisión). La entidad está obligada a aceptarla, aunque puede hacer comprobaciones a su cargo.
¿Quién paga la tasación?
En los préstamos sujetos a la Ley 5/2019, el prestatario: es uno de los gastos que la ley le asigna.
Fuentes oficiales
- BOE: Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (arts. 13 y 14.1.e). Tasación adecuada antes del contrato, por sociedad, servicio o profesional homologado e independiente; gastos de tasación a cargo del prestatario. Consultado el 30 de septiembre de 2026.
- BOE: Ley 2/1981, de regulación del mercado hipotecario (arts. 3, 3 bis I y 3 ter). Homologación, independencia y secreto de las sociedades de tasación; obligación de aceptar la tasación aportada por el cliente; prohibición de participaciones significativas de las entidades de crédito. Consultado el 30 de septiembre de 2026.
- BOE: Real Decreto 775/1997, régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación. Régimen de homologación administrativa de los servicios y sociedades de tasación. Consultado el 30 de septiembre de 2026.
- BOE: Orden ECO/805/2003, sobre normas de valoración de bienes inmuebles (art. 62). Normas de valoración y caducidad de los informes y certificados a los seis meses de su emisión. Consultado el 30 de septiembre de 2026.
- Banco de España: Portal del Cliente Bancario: la tasación no solo es un mero trámite. La tasación como garantía de la entidad; préstamo vinculado al valor de tasación, normalmente hasta el 80 %; tasadoras homologadas y supervisadas; valoración independiente, distinta del precio pactado; caducidad a los seis meses por las variaciones de los precios; el cliente paga y puede elegir tasador. Consultado el 30 de septiembre de 2026.
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