Hipoteca inversa

La Ley 41/2007 llama hipoteca inversa al préstamo o crédito garantizado con una hipoteca sobre la vivienda habitual del solicitante que cumple estos requisitos:

• El solicitante y los beneficiarios que designe tienen 65 años o más, están en situación de dependencia o tienen reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33 %.
• El dinero se recibe mediante disposiciones periódicas o en una disposición única.
• La deuda solo es exigible, y la garantía ejecutable, cuando fallece el prestatario o, si así se pacta, el último de los beneficiarios.
• La vivienda está tasada y asegurada contra daños.

Solo pueden concederla las entidades de crédito, los establecimientos financieros de crédito y las aseguradoras autorizadas en España, y deben prestar un asesoramiento independiente al solicitante.

También puede constituirse sobre un inmueble que no sea la vivienda habitual, pero entonces no se aplican las garantías ni los beneficios de esta regulación.

Al contrario que en una hipoteca normal, es el titular quien recibe dinero de la entidad. Según el Banco de España, el importe depende del valor de la vivienda, de la edad de quien la contrata y de su cónyuge, y de si la renta se cobra durante un periodo determinado o de forma vitalicia. Para la renta vitalicia es frecuente que la entidad ofrezca contratar a la vez un seguro.

Mientras vive el titular no se paga ninguna cuota. Los intereses se van sumando a lo ya recibido, así que la deuda crece cada año aunque la renta haya dejado de cobrarse.

Los herederos reciben la vivienda y la deuda acumulada, y pueden elegir:

• Quedarse con la vivienda, pagando a la entidad lo que se debe con sus intereses. La entidad no puede cobrar ninguna compensación por esa cancelación.
• No pagar la deuda. En ese caso la entidad solo puede cobrarse hasta donde alcancen los bienes de la herencia, normalmente con la venta de la vivienda.

Si el titular vende voluntariamente la vivienda en vida, la entidad puede dar el préstamo por vencido, salvo que se sustituya la garantía de forma suficiente.

• Las escrituras de constitución, subrogación, novación y cancelación de la hipoteca inversa sobre la vivienda habitual están exentas de la cuota gradual de Actos Jurídicos Documentados.
• Los honorarios notariales y registrales de esas escrituras tienen un régimen reducido.
• El Banco de España indica que, al tratarse de un préstamo, las cantidades recibidas no tributan en el IRPF.

Una vivienda tasada en 300.000 €, con una persona de 75 años, un 30 % del valor concedido, un interés del 5 % y una renta mensual durante 15 años. El porcentaje es una referencia orientativa de la calculadora de Capital Claro, no una tabla oficial: cada entidad usa las suyas.

De los 90.000 € que se deben al terminar la renta, solo 60.609 € se han cobrado: el resto son intereses. Si el titular vive más años, la deuda sigue creciendo por los intereses aunque ya no cobre nada.

Cifras calculadas con los mismos motores que las calculadoras de Capital Claro.

La hipoteca inversa da liquidez sin vender ni dejar la vivienda, pero reduce lo que recibirán los herederos y su coste crece con el tiempo. Antes de firmar conviene comparar el interés, los gastos y el seguro que se ofrezca, y valorar otras opciones, como vender la vivienda o alquilarla.