LTV (Loan to Value)

El LTV relaciona lo que pides prestado con lo que vale la garantía. El Banco de España lo llama también porcentaje de financiación y lo define, en general, como el cociente entre el importe del préstamo hipotecario y el valor de tasación del inmueble.

Es una de las cifras con las que una entidad estudia una hipoteca, pero no la principal: la normativa exige que la concesión se base en la capacidad de pago del cliente y no exclusivamente en el valor de la garantía (Orden EHA/2899/2011, artículo 18, y Ley 5/2019, artículo 11).

El valor de tasación lo calcula una sociedad de tasación homologada y supervisada por el Banco de España, y puede ser distinto del precio que pactas con el vendedor.

El LTV se calcula normalmente sobre la tasación, pero lo que tienes que pagar es el precio. Si la tasación sale por debajo del precio, un mismo porcentaje de financiación da un préstamo menor y la aportación que necesitas crece. Qué valor toma como referencia cada entidad forma parte de su política de riesgos: pregúntalo al pedir la oferta.

La aportación inicial es la parte del precio que no cubre la hipoteca. A ella hay que sumar los impuestos y gastos de la compra, que también tendrás que prever.

• Práctica habitual de las entidades. El Banco de España explica que, normalmente, en la compra de la vivienda habitual las entidades no conceden más del 80 % del valor de tasación, y que el importe final depende además de otros factores: la política comercial de la entidad, tu capacidad de pago, el tipo de inmueble o las garantías adicionales.
• Referencia en una norma concreta. El 80 % aparece en la normativa de cédulas hipotecarias: un préstamo sobre una vivienda puede formar parte de los activos que respaldan esas emisiones de la entidad si no supera el 80 % del valor de tasación (Real Decreto-ley 24/2021, artículo 23). Es una condición para esa forma de financiarse de la entidad, no una prohibición de prestar más.
• Criterio de cada entidad. La Circular 5/2012 del Banco de España pide una «prudente relación» entre el importe del préstamo y el valor de la garantía, sin fijar un porcentaje. Dentro de la normativa, cada entidad decide cuánto financia según su política de riesgos y tu solvencia.

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Importe del préstamo: el capital de la hipoteca que pides.

V tasación

Valor del inmueble según la tasación homologada, que puede no coincidir con el precio de compra.

Si el cálculo se hace sobre el precio de compra, el resultado cambia cuando precio y tasación no coinciden. La calculadora «Hipoteca 80 %, 90 % o 100 %» de Capital Claro, por ejemplo, expresa la financiación como porcentaje del precio, que es lo que tienes que pagar.

Una vivienda con un precio de 250.000 € y una tasación de 240.000 €, comprada con una hipoteca de 192.000 €.

El préstamo equivale al 80 % de la tasación, pero solo al 76,8 % del precio. Como la tasación ha salido 10.000 € por debajo del precio, la aportación no es de 50.000 €, sino de 58.000 €, antes de sumar impuestos y gastos.

Cifras calculadas con los mismos motores que las calculadoras de Capital Claro.

Un LTV alto no impide por sí solo conseguir una hipoteca, ni uno bajo la garantiza: la entidad valorará sobre todo tus ingresos y tus deudas (la ratio de endeudamiento). Pero cuanto más aportes, menos pedirás prestado y menos intereses pagarás.