Qué hacer al heredar una vivienda: pasos, plazos e impuestos

Los pasos, con sus plazos

1. 1. 1. Reúne los documentos

   Antes de decidir nada hace falta saber quién hereda y qué hay en la herencia.

   • Certificado de defunción.
   • Certificado de últimas voluntades, que indica si hay testamento y ante qué notario.
   • Copia autorizada del testamento o, si no lo hay, declaración de herederos.
   • Nota simple del Registro de la Propiedad: titularidad y cargas de la vivienda.
   • Recibo del IBI, saldo pendiente de la hipoteca si existe y deudas con la comunidad de propietarios.

2. 2. 2. Decide si aceptas, y cómo

   Aceptar o renunciar es un acto voluntario, y no se puede aceptar solo una parte: se hereda el conjunto, con sus bienes y sus deudas.

   Hay dos formas de aceptar. La pura y simple te hace responsable de las deudas del fallecido también con tu patrimonio. A beneficio de inventario, solo respondes hasta donde alcancen los bienes de la herencia.

   Lo que dice la norma

   • La aceptación y la repudiación de la herencia son actos enteramente voluntarios y libres, y no pueden hacerse en parte, a plazo ni condicionalmente. (Código Civil, arts. 988 y 990)
   • Por la aceptación pura y simple, el heredero responde de todas las cargas de la herencia, no solo con los bienes de esta, sino también con los suyos propios. (Código Civil, art. 1003)
   • Todo heredero puede aceptar a beneficio de inventario, aunque el testador lo haya prohibido; la declaración se hace ante notario. Con él, solo queda obligado a pagar las deudas hasta donde alcancen los bienes de la herencia. (Código Civil, arts. 1010, 1011 y 1023)
   • Cualquier interesado puede acudir a un notario para que comunique al llamado que tiene treinta días naturales para aceptar o repudiar; si no responde, la herencia se entiende aceptada pura y simplemente. (Código Civil, art. 1005)

3. 3. 3. Impuesto sobre Sucesiones: seis meses

   El impuesto se devenga el día del fallecimiento y el plazo para presentarlo es de seis meses desde ese día, aunque la herencia aún no se haya repartido. Se puede pedir una prórroga dentro de los cinco primeros meses.

   La ley estatal prevé una reducción específica para la vivienda habitual del fallecido. Las comunidades autónomas pueden mejorarla y añadir bonificaciones.

   Lo que dice la norma

   • En las adquisiciones por causa de muerte, el plazo de presentación es de seis meses contados desde el día del fallecimiento. (Real Decreto 1629/1991, art. 67.1.a))
   • Reducción del 95 % del valor de la vivienda habitual del fallecido, con el límite de 122.606,47 euros por heredero, cuando la adquieren el cónyuge, ascendientes o descendientes, o un colateral mayor de 65 años que hubiese convivido con el causante los dos años anteriores, y siempre que se mantenga durante los diez años siguientes. (Ley 29/1987, art. 20.2.c))

   • Calculadora: Herencias y donaciones

4. 4. 4. Plusvalía municipal: seis meses, prorrogables

   La transmisión por herencia de una vivienda está sujeta al impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos. Lo paga quien hereda y se gestiona en el ayuntamiento donde está el inmueble.

   Cada ayuntamiento fija sus tipos y posibles bonificaciones por herencia en su ordenanza.

   Lo que dice la norma

   • En los actos por causa de muerte, el plazo para declarar es de seis meses desde el devengo, prorrogables hasta un año a solicitud del sujeto pasivo. (Real Decreto Legislativo 2/2004, art. 110.2.b))

   • Calculadora: Plusvalía municipal

5. 5. 5. Escritura y Registro

   La aceptación y adjudicación se formaliza normalmente en escritura ante notario. Con la escritura y los impuestos presentados, la vivienda se inscribe a tu nombre en el Registro de la Propiedad.

   Sin la inscripción a tu nombre, vender o hipotecar la vivienda se complica. Después hay que cambiar la titularidad en el catastro, los suministros, el seguro y la comunidad de propietarios.

6. 6. 6. Y después: vivir, alquilar o vender

   Si la vendes, la ganancia tributa en tu IRPF, pero se calcula desde el valor por el que la heredaste, no desde lo que pagó el fallecido. La revalorización anterior al fallecimiento no tributa en el IRPF de nadie.

   Si la alquilas, los rendimientos tributan cada año. Si la dejas vacía y no es tu vivienda habitual, se imputa una renta en tu declaración.

   Lo que dice la norma

   • No existe ganancia o pérdida patrimonial en las transmisiones lucrativas por causa de muerte del contribuyente. (Ley 35/2006, art. 33.3.b))
   • En las adquisiciones a título lucrativo, el valor de adquisición es el que resulte de aplicar las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado. (Ley 35/2006, art. 36)

   • Calculadora: Impuestos al vender
   • Calculadora: Gastos de vender una vivienda
   • Calculadora: Alquiler vs. compra

Decisiones importantes

Errores frecuentes

• Aceptar sin saber qué deudas hay. Con la aceptación pura y simple respondes de las deudas también con tus bienes.
• Dejar pasar los seis meses. El plazo fiscal corre aunque los herederos no os hayáis puesto de acuerdo; fuera de plazo hay recargos e intereses.
• Olvidar la plusvalía municipal. Es un impuesto distinto del de Sucesiones, con su propio plazo y en otra administración.
• Vender antes de diez años sin mirar la reducción. La reducción estatal por vivienda habitual exige mantener la adquisición durante diez años.
• Dar por hecho que «en mi comunidad no se paga». Aunque la bonificación sea alta, la declaración hay que presentarla, y los requisitos varían.