Hipoteca puente

El problema que resuelve es de calendario: quieres comprar ya, pero el dinero para hacerlo está en la vivienda que todavía no has vendido. La hipoteca puente cubre ese intervalo. Mientras dura, respondes de lo que queda de la hipoteca actual y de la financiación de la vivienda nueva; cuando vendes, el dinero de la venta cancela la deuda de la primera y te quedas con una hipoteca normal sobre la segunda.

«Hipoteca puente» es un nombre comercial. No hay una norma que la defina ni que fije su plazo, la parte del precio que se financia o lo que se paga cada mes: son condiciones de cada entidad y de cada oferta, y pueden ser muy distintas entre sí.

• Las dos cuotas completas, la de la hipoteca actual y la de la nueva, si no se pacta otra cosa.
• Una cuota reducida, si la oferta incluye un periodo de carencia. El Banco de España explica que, si durante la carencia solo se pagan intereses, la cuota baja pero el capital no disminuye, y que, si no se paga nada, los intereses se acumulan y la deuda crece.

Una cuota más baja durante el periodo puente no abarata la operación: aplaza el pago del capital y aumenta los intereses totales.

Cuando quien la pide es una persona física y la garantía es una vivienda, es un préstamo hipotecario sujeto a la Ley 5/2019, como cualquier otro. La entidad debe evaluar en profundidad tu solvencia antes de concederlo, teniendo en cuenta tus ingresos, tus gastos fijos y los compromisos que ya tienes, y no puede basar esa evaluación predominantemente en el valor de las viviendas.

• Si tardas más de lo previsto en vender, sigues pagando las dos deudas durante más tiempo.
• Si vendes por menos de lo que esperabas, queda menos dinero para cancelar la primera hipoteca y la deuda final es mayor.
• Si el periodo pactado termina sin haber vendido, las condiciones cambian según lo firmado: conviene saber antes qué cuota tendrías que pagar en ese caso.

Te quedan 100.000 € de hipoteca al 3 % y 15 años, esperas vender por 220.000 € y compras una vivienda de 280.000 € con un 20 % de aportación, al 3,2 % a 30 años. El ejemplo suma dos hipotecas con cuota completa, sin carencia.

Mientras no vendes pagas 1.659,31 € al mes. Cada mes de retraso son 690,58 € más de la hipoteca antigua; parte de ese dinero amortiza capital, y por eso el importe libre al vender es algo mayor con doce meses, pero el esfuerzo mensual es el mismo durante el doble de tiempo.

Cifras calculadas con los mismos motores que las calculadoras de Capital Claro.

Antes de firmar, haz las cuentas con un escenario prudente: una venta más lenta y por menos dinero del que esperas. Si en ese caso no puedes pagar las dos deudas a la vez, la alternativa es vender primero y comprar después.