Saltar al contenido

Noticia · Alquiler

El Real Decreto-ley 28/2026 cambia la prórroga del alquiler desde el 15 de noviembre

Publicado el · Actualizado el · Revisado el · Por Capital Claro · Fuente: Boletín Oficial del Estado

  • Ámbito: España (estatal)
  • Afecta a: inquilinos y propietarios

Actualización (): A 8 de octubre de 2026 sigue pendiente de convalidación y de entrada en vigor (15 de noviembre). El Congreso ha convocado la Diputación Permanente el 16 de octubre para otros dos reales decretos-ley (24/2026 y 25/2026); esa convocatoria no incluye este.

Situación de la norma

Real Decreto-ley 28/2026: Publicado, pendiente de convalidación parlamentaria

Publicado en el BOE el 7 de octubre de 2026. Entra en vigor el 15 de noviembre de 2026 (disposición final segunda). Pendiente de convalidación parlamentaria: la Constitución fija un plazo de treinta días desde su promulgación (art. 86.2) y, con las Cortes disueltas, esa facultad corresponde a la Diputación Permanente (art. 78.2). A 9 de octubre de 2026 no constaba ninguna convocatoria para esta norma: la Diputación Permanente está convocada el 16 de octubre para los reales decretos-ley 24/2026 y 25/2026.

Fechas clave

  • (prevista): Treinta días naturales desde la promulgación (6 de octubre de 2026) para la convalidación o derogación (art. 86.2 de la Constitución). Si el plazo se computa en días hábiles, termina más tarde: no se ha podido confirmar el cómputo en una fuente oficial.
  • (prevista): Entrada en vigor del Real Decreto-ley 28/2026 (disposición final segunda).

Comprobado en la fuente oficial el .

En resumen

El BOE del 7 de octubre de 2026 publica el Real Decreto-ley 28/2026, aprobado el 6 de octubre. Su entrada en vigor está fijada para el 15 de noviembre de 2026 (disposición final segunda) y está pendiente de convalidación. Como las Cortes están disueltas, esa votación corresponde a la Diputación Permanente del Congreso.

Da una nueva redacción al artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: al vencer un alquiler de vivienda habitual tras cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, el contrato se prorroga tácita y obligatoriamente por periodos de la misma duración, salvo que el arrendador avise con seis meses o el inquilino con dos.

Si el arrendador no prorroga, en general debe indemnizar al inquilino con la mayor de dos cantidades: doce mensualidades o una por cada año de residencia, calculadas con el valor superior del sistema estatal de referencia de precios de alquiler o, si no existe, con la renta del contrato. Hay cinco casos sin indemnización, como la necesidad de la vivienda para el arrendador o sus familiares.

Sustituye al Real Decreto-ley 27/2026, derogado el 2 de octubre: cambia el cálculo de la indemnización, suprime uno de los seis casos sin indemnización y establece que las comunicaciones de no prórroga enviadas antes del 7 de octubre de 2026 conservan su eficacia sin indemnización.

¿Por qué importa?

Si se convalida, cambia la decisión de no renovar un alquiler de vivienda habitual a partir del 15 de noviembre de 2026: el arrendador tendrá que preavisar con más antelación y, salvo excepciones, pagar una indemnización al inquilino.

Hasta esa fecha, el artículo 10 se rige por la redacción del Real Decreto-ley 29/2026, con prórrogas anuales de hasta tres años. Cada contrato depende de su fecha de vencimiento y del régimen transitorio.

Según quién seas

El tratamiento puede ser distinto para cada forma de actuar. Solo se recoge lo que establece la fuente.

Persona física (particular)
Si el arrendador es una persona física, el plazo mínimo es de cinco años y puede evitar la indemnización si necesita la vivienda para sí o para familiares hasta el segundo grado.
Sociedad mercantil
Si el arrendador es una persona jurídica, como una sociedad, el plazo mínimo y las prórrogas son de siete años, y no puede alegar la necesidad de la vivienda para no indemnizar.

Qué cambia para ti

  • Si eres inquilino y tu contrato vence después del 15 de noviembre de 2026, comprueba si se prorroga y si te correspondería una indemnización.
  • Si eres arrendador, revisa los plazos de preaviso y los casos sin indemnización antes de comunicar que no prorrogas.

Fuente

Última revisión: . Ese día se comprobó que la fuente oficial sigue publicada y sin cambios, y la situación de la norma. Si la fuente cambia, la noticia se relee antes de darla de nuevo por revisada.

Boletín Oficial del Estado (fuente oficial), publicado el . Ver fuente original (Boletín Oficial del Estado, se abre en otra pestaña)

Otras fuentes

Resumen propio de Capital Claro elaborado a partir de la fuente. Si algo no está confirmado, se indica en el texto.

Para hacer tus cuentas

Para entenderlo mejor

Más noticias

Ver todas las noticias

Contenido educativo. No constituye asesoramiento financiero, fiscal, legal o de inversión. Consulta siempre la información precontractual de cada entidad.